Immobilienmarkt wird bereinigt und neu bewertet

• Strategie 2009: Liquidität sichern, Nachfrage fördern
• Finanzierung: Eigenkapital entscheidet über Kredit und Erfolg
• Trends: Wohnimmobilien, Dachfonds, Green Building
• Stimmungsbild: Konzentration auf Bestandsimmobilien

Die Immobilienwirtschaft kämpft mit Liquiditäts- und Nachfrageengpässen. Wie lange die Krise dauert und ob ihre Talsohle in Deutschland schon erreicht ist, konnten auch die Referenten auf der „CIMMIT 2009“ nicht übereinstimmend beantworten. Rund 150 internationale Immobilien- und Finanzexperten diskutierten auf dem 19. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft am 2. und 3. Februar in Frankfurt über Strategien, profitable Geschäftsfelder und Kapitalbeschaffung.

Walter Klug, Geschäftsführer von Morgan Stanley Real Estate Investment, warnte davor, in der aktuellen Situation „von Markt zu sprechen und Renditen zu nennen. Das ist Kaffeesatzleserei.“ Einigkeit bestand darin, dass der Immobilienmarkt bereinigt und neu bewertet werden wird. Hendrik Gienow, Managing Director und Head of Asia-Pacific bei der Eurohypo, machte Mut: „Die Immobilienwirtschaft ist trotz Krise eine der globalen Wachstumsbranchen.“ Dr. Holger Schmieding, Chefvolkswirt Europa bei der Bank of America, bescheinigte dem „Produktionsfaktor Immobilie in fünf Jahren recht gute Chancen“. Bis Ende 2009 werde es jedoch „düster aussehen“.

Weltwirtschaft muss sich von „Herzinfarkt“ erholen

Im Herbst 2008 habe „die Weltwirtschaft einen Herzinfarkt erlitten“, sagte Schmieding. Niedrige Kosten für Fremdkapital hätten dazu geführt, dass die Eigenkapitalbasis vieler Unternehmen dünn geworden sei. So sei mit Beginn der US-Immobilienkrise die Substanz schnell aufgebraucht gewesen. Die Situation sei ähnlich schwerwiegend wie bei der Weltwirtschaftskrise 1929, „aber wir haben heute eine wirksamere Medizin“, so Schmieding. Die expansive Geldpolitik werde Wirkung zeigen, doch lasse sich das üblicherweise erst nach neun bis zwölf Monaten an den Wirtschaftsdaten ablesen. Die Spannungen auf dem Geldmarkt seien bereits wieder auf dem Niveau wie vor September 2008. Schmieding: „Der Herzrhythmus ist wieder wie vor dem Infarkt.“ Gefährlich sei jedoch ein indirekter Protektionismus, wenn sich die Maßnahmen der Regierungen und Zentralbanken nur auf die nationale Politik fokussierten. Die eigentliche Kreditklemme sei der Einbruch des Außenhandels, und Länder mit großem Außenhandelsanteil wie Deutschland litten besonders unter dem „Protektionismus durch die Hintertür“. Auch Hendrik Gienow kritisierte, dass jeder Staat nur seine eigenen Industrien stütze und es keinen internationalen Konsens gebe. Der Eurohypo-Experte warnte vor einem „Subventionswettlauf, wie wir ihn noch nie erlebt haben“.

Konsolidierung und Neubewertung des Marktes erwartet

Nach Ansicht von Stephan Rind, Chief Executive Officer von Colonia Real Estate, wird sich der Markt in den nächsten zwei Jahren konsolidieren. Dr. Frank Pörschke, Sprecher des Vorstands der Eurohypo, prognostizierte einen „strukturierten Bereinigungsprozess“. Sein Haus werde zunächst mit dem Bestand arbeiten: „Das Neugeschäft der Eurohypo tendiert gegen null.“ Die Investmentstrategie sei „noch konservativer“ geworden. Pörschke plädierte dafür, im Mikrosegment jeweils eine eigene Strategie zu entwickeln. Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende von SEB Asset Management, beurteilte Immobilienfonds als stabil: „Das ist kein Produktthema, sondern ein Liquiditätsthema. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt für institutionelle Fonds.“ Dem deutschen Immobilienmarkt bescheinigte Knoflach „fundamental gute Voraussetzungen“.

Liquidität frühzeitig sichern

Die Banken müssten zunächst ihr eigenes Überleben sichern und könnten erst danach ihrer volkswirtschaftlichen Aufgabe der Kreditvergabe nachkommen, erläuterte Chefvolkswirt Schmieding. Das bestätigte Dr. Thomas Veit, Vorstandsmitglied der Landesbank Berlin. Er hob die Wichtigkeit des Eigenkapitals von Kreditantragstellern hervor: „Das Eigenkapitalpolster ist bei einigen extrem knapp.“ Hendrik Gienow stellte klar: „Die Banken geben Kredite, aber nicht mehr zu den Konditionen, an die sich die Investoren zuletzt gewöhnt haben.“ Die Bedingungen hätten sich dramatisch geändert, Risiken müssten bezahlt werden. Barbara Knoflach stimmte zu: „Es ist zwar nicht einfach, Kredite zu bekommen, aber es ist möglich.“ Veit führte aus, er glaube nicht an die „These vom Finanzierungsstau“. Bei Immobilienkreditanfragen würden neben dem Eigenkapital auch die Gebäudenutzung und die Nutzer geprüft. „Das war schon immer so. Teurer geworden ist der Einstand der Banken“, erklärte Veit. Das Problem der Kunden sei zum einen, dass sie nicht genug Eigenkapital hätten oder frei bekämen, und zum anderen, dass sie mangels Nachfragern Immobilienverkäufe nicht realisieren könnten. Dadurch ergebe sich eine Liquiditätsproblematik. „Der Preis ist nicht das Thema, Liquidität ist das Thema“, bekräftigte Hans Peter Trampe, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co. Er empfahl, die eigene Liquidität für die nächsten Jahre zu planen und sich stärker auf das Passiv-Portfolio-Management zu konzentrieren.

Ein ausführlicher Bericht über die „CIMMIT 2009“ ist im Internet abrufbar unter: www.iir.de/inno-pb-cimmit09

Fotos von der Veranstaltung sind zu finden unter:
www.konferenz.de/fotos-cimmit09-pr

Der 20. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft „CIMMIT“ findet am 26. und 27. Januar 2010 in Frankfurt statt.

Kontakt:
Carsten M. Stammen
Pressereferent
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