Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag – Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

Verfasser: Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald (Projektleiter), Dipl.-Ing. Ruth Abel, Dipl.-Ing. Ralf Spilker, Dipl.-Ing. Klaus Wilmes, Dipl.-Ing. Matthias Zöller; gefördert im Rahmen der Bauforschungsförderung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung

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Wohngebäude entstehen heute häufig durch Bauträger. Der zukünftige Eigentümer ist daher im Gegensatz zur traditionellen Bauwerkserrichtung nur noch sehr begrenzt oder gar nicht in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebäudes eingebunden. Er bestellt bzw. kauft eine meist – mit Ausnahme definierter Eigenleistungen – „schlüsselfertige“ Immobilie.

Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Pläne definiert, die Bestandteil des Bauträgervertrags sind. Die Baubeschreibung wird üblicherweise vom Bauträger erstellt.

Für die Abfassung einer Baubeschreibung für einen Bauträgervertrag gibt es keine Vorschriften oder Richtlinien. Daher werden Bauträgerobjekte sehr unterschiedlich detailliert und aussagekräftig beschrieben.

Häufig ist die Beschreibung der zu erstellenden Gebäude viel zu ungenau. Berechtigte Streitigkeiten über die vertraglich geschuldete Beschaffenheit sind die Folge. Bauleistungen sollten daher so genau beschrieben werden, dass die wesentlichen Eigenschaften für den potentiellen Erwerber transparent sind und auch einen Vergleich von Angeboten sinnvoll möglich wird.

Baubeschreibungen werden meist vor der Errichtung der Immobilie verfasst. Während des Realisierungsprozesses sind in der Regel zur Verbesserung der Praktikabilität, zur Rationalisierung, aufgrund von Lieferschwierigkeiten und aus vielfältigen anderen Gründen Änderungen an der genauen Ausführungsart üblich.

Solche in der Regel objektiv unwesentlichen Änderungen erzeugen erfahrungsgemäß ebenfalls unnötigen Streit, wenn in Baubeschreibungen übergenau selbst nebensächliche Details festgelegt werden. Baubeschreibungen sollten daher einen sinnvollen Spielraum für alternative Lösungen lassen.

Es war Aufgabe der vorliegenden Forschungsarbeit, Empfehlungen zum richtigen Detaillierungsgrad von Baubeschreibungen zu geben, die einen vernünftigen Zwischenweg zwischen zu ungenauen und übergenauen Formulierungen weisen.

Die Forschungsarbeit stellt eine Anleitung zur Erstellung von Baubeschreibungen dar. Der Anwender kann in Kommentaren nachlesen, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen Angaben erforderlich bzw. nicht erforderlich sind. Darüber hinaus wird in Textbeispielen gezeigt, wie eine einfache Ausführung bzw. eine gehobene Ausführung des Bauteils beschrieben werden kann. Zur praxisnahen und übersichtlichen Orientierung wird die Bauteilbeschreibung in Tabellenform abgehandelt. Die Inhalte sind sowohl auf Ein- und Zweifamilienhäuser als auch auf Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern anzuwenden.

Die Arbeit richtet sich nicht nur an die Verfasser von Baubeschreibungen, sondern auch an interessierte Erwerber von Bauträgerobjekten, denen hiermit der bewertende Vergleich unterschiedlicher Baubeschreibungen erleichtert wird.

Die Forschungsarbeit wurde vorab im Rahmen eines Workshops mit Bauträgern, Planern, Baujuristen, Gewerken des Bauhandwerks und Vertretern der Verbraucherorganisationen diskutiert. Die Ergebnisse der Diskussion flossen in die Überarbeitung des vorliegenden Berichtes ein.

Der Abschlussbericht steht ab sofort als kostenloser Download zur Verfügung (www.aibau.de Veröffentlichungen/Forschungsberichte/Leitfäden).

weitere Informationen:
AIBau – Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte
Bauphysik gGmbH
Theresienstr. 19, 52072 Aachen
Tel. 0241 / 91 05 07 – 0
klaus.wilmes@aibau.de
Bauforschungsförderung:
Guido Hagel
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Deichmanns Aue 31-37, 53179 Bonn
Tel. 0228 99 401 1482