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Studie zu Real Estate Investment Trusts: Grosses Marktpotenzial und Chancen für Unternehmen

27.09.2006
  • Marktpotenzial für Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland: 2010 bis zu 57 Mrd. Euro
  • Liquidität für weiteres Unternehmenswachstum durch die Kapitalisierung von Immobilienvermögen
  • Steuerliche Vorteile und interessante Rendite-/ Risikostruktur
  • Erfolgshebel für REITs

Ab 2007 plant der Gesetzgeber in Deutschland Real Estate Investment Trusts (REITs) einzuführen, und sie versprechen eine attraktive Kapitalanlage zu werden. In der Studie "REITs - Chancen für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt" beziffert Roland Berger Strategy Consultants das Marktvolumen von German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) im Jahr 2010 auf bis zu 57 Milliarden Euro.

In den Immobilienvermögen der Unternehmen schlummert erhebliches Potenzial. Durch REITs können die Firmen diese Vermögen kapitalisieren, um so Wachstum zu finanzieren und ihre Expansionspläne zu verwirklichen. Verbindungen von REITs mit anderen Asset-Klassen führen zu einer überlegenen Risiko-Rendite-Kombination, lautet ein weiteres Ergebnis der Untersuchung, die auf Desk Research, Marktvergleichen und Interviews mit Marktteilnehmern im Jahr 2006 basiert.

Ein REIT ist eine meist börsennotierte Immobilien-Gesellschaft mit dem Ziel Immobilien zu bewirtschaften. REITs wurden 1960 in den USA, 1969 in den Niederlanden, 1985 in Australien, 1994 in Kanada und 2000 in Japan zugelassen. Großbritannien und Deutschland planen, REITs 2007 einzuführen.

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"Deutschlands Immobilienmarkt ist der größte in Europa, aber die Unternehmen könnten noch erhebliche Teile ihres Immobilienvermögens dem Kapitalmarkt zugänglich machen", erklärt Thomas Eichelmann, Mitglied des Executive Committee und Leiter des Competence Center Financial Services bei Roland Berger Strategy Consultants. REITs bieten dazu eine attraktive Möglichkeit.

Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht strikte Vorgaben für REITs vor. Sie müssen börsennotiert sein, 90 Prozent ihrer Gewinne ausschütten, 75 Prozent des Vermögens in Immobilien anlegen und 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielen. Zudem dürfen einzelne Anteilseigner maximal 10 Prozent der Anteile an einem REIT halten.

Beliebte Kapitalanlage

"REITs sind populär, weil die Unternehmen so ihre Immobilienbestände kapitalisieren und stille Reserven heben können", erklärt Dr. Markus Strietzel, Partner im Competence Center Financial Services bei Roland Berger Strategy Consultants. Das frei werdende Kapital können Unternehmen wieder ins Kerngeschäft investieren. Vor allem Kommunen und öffentliche Haushalte sind so in der Lage, sich neue Liquidität zu beschaffen.

Zur Zeit gibt es weltweit rund 200 REITs mit einer kumulierten Marktkapitalisierung von etwa 330 Milliarden US-Dollar. In Europa gilt Deutschland als größter Immobilienmarkt (Gesamtvolumen rund 7,1 Billionen Euro). Bisher sind jedoch erst rund 820 Milliarden Euro (11,5 Prozent) des Immobilienbesitzes über den Kapitalmarkt zugänglich. Der Analyse zufolge hatten Ende 2005 beispielsweise 13 DAX-Konzerne über 80 Milliarden Euro in Immobilien gebunden. So hält Metro 31,1 Prozent (8,9 Milliarden Euro) seines gesamten Vermögens in Immobilien, gefolgt von Bayer (3,2 Milliarden Euro) und Deutsche Telekom (11 Milliarden Euro) mit jeweils 8,6 Prozent. Unternehmenseigene Immobilien stellen mit 5 bis 15 Prozent der Gesamtkosten den zweitgrößten Kostenblock dar und binden rund 10 Prozent des bilanziellen Kapitals.

Steuerliche Vorteile

Anleger schätzen REITs vor allem wegen der steuerlichen Vorteile: Denn REIT-Erträge unterliegen nicht der Ertragsteuer, sondern werden erst beim Anleger erfasst, der sie mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern muss. Auch private Anleger schätzen REITs, da sie so ihr Anlagespektrum erweitern und bereits mit relativ geringen Beträgen in REITs einsteigen können.

Interessante Rendite-Risiko-Kombination

Ein Vergleich von Anlageportfolios aus den Jahren 1972 bis 2003 zeigt, dass Portfolios mit REITs bei gleichem Risiko eine bessere Rendite erzielen als andere. Die durchschnittliche Rendite liegt bei REIT-Portfolios um etwa drei Prozentpunkte höher (12 versus 15 Prozent). Der US-REIT-Index entwickelte sich bis 2005 besser als der Standard & Poor´s 500-Aktienindex (S&P 500) und als festverzinsliche Wertpapiere. Er übertrifft den S&P 500 auf Sicht von drei Jahren um 11,6 Prozentpunkte, auf fünf Jahre betrachtet um 18,3 und auf zehn Jahre gesehen um 5,5 Prozentpunkte. Gegenüber US-Anleihen weist der US-REIT-Index eine bessere Wertentwicklung zwischen 8,1 und 24,7 Prozentpunkten auf.

Für Deutschland wird eine ähnliche Entwicklung prognostiziert. Die Rendite des G-REIT dürfte in etwa dem amerikanischen Vorbild entsprechen. Im Vergleich zu Aktien weist der G-REIT damit ein überlegenes Risiko-Rendite-Profil auf.

Vier Hebel für erfolgreiche REITs

Um den finanziellen Erfolg von REITs zu sichern und eine optimale Rendite zu erzielen, sind zudem vier Hebel wesentlich: Erstens sollte das Portfolio ständig optimiert und etwa die Portfoliostrategie auf die Zyklen des Immobilienmarktes abgestimmt werden. Zweitens gilt es, ständig den Investitionsprozess zu prüfen und dabei Schnittstellen und Entscheidungskompetenzen, beispielsweise für neue Investments, eindeutig festzulegen. Drittens trägt ein ausgewogenes Liquiditätsmanagement dazu bei, hohe Renditen zu erzielen und Mittel für neue Investitionen bereitzustellen. Viertens muss das operative Geschäft ständig kontrolliert werden, um Leerstandsraten zu minimieren, was zum Beispiel eine erfolgsabhängige Managervergütung unterstützen kann.

Ausblick: Konsolidierung und Integration

Nach der G-REIT-Einführung ist mit zunehmender Konsolidierung und Integration im Immobiliensektor zu rechnen. REITs erlangen durch den in Deutschland vorgeschriebenen IPO frei verfügbares Eigenkapital, das für Akquisitionen eingesetzt werden kann. Die kritische Größe wird etwa bei 1,5 Milliarden Euro Marktkapitalisierung gesehen. Größere REIT-Gesellschaften werden ihr Dienstleistungsangebot ausweiten, um ihre Ertragsbasis zu vergrößern. Diese vertikale Integration erfasst beispielsweise das Objektmanagement, indem Instandhaltung, Mieterverwaltung und Budgetierung übernommen werden.

Roland Berger Strategy Consultants, 1967 gegründet, ist eine der weltweit führenden Strategieberatungen. Mit 32 Büros in 23 Ländern ist das Unternehmen erfolgreich auf dem Weltmarkt aktiv. 1.700 Mitarbeiter haben im Jahr 2005 einen Honorarumsatz von rund 550 Mio. Euro erwirtschaftet. Die Strategieberatung ist eine unabhängige Partnerschaft im ausschließlichen Eigentum von mehr als 130 Partnern.

Susanne Horstmann | presseportal
Weitere Informationen:
http://www.rolandberger.com

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