Deutscher Immobilienmarkt 2008: Sekt oder Selters?

Die deutsche Wirtschaft zeigt sich robust. So lautet zumindest die Aussage der Volkswirte von Allianz Dresdner Bank Economic Research, die auch nach der Korrektur am US-Immobilienmarkt und der dadurch ausgelösten Liquiditätskrise keine starken direkten Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft erwarten. Vor allem bei den Konsum- oder Immobilienkrediten dürften die Folgen gering sein, erklärte Chefvolkswirt Michael Heise in einer Pressemeldung (Quelle: Dresdner-Bank.de, 10. Oktober 2007).

Ob Heise weiterhin bei seiner Prognose bleibt und wie er die Entwicklung des Immobilienmarkts in 2008 einschätzt, zeigt sein Vortrag auf dem IIR-Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft CIMMIT (30.-31. Januar 2008, Frankfurt am Main). Heise wird die zukunftsträchtigsten Märkte beleuchten und schildern, welche Immobilien künftig von Nutzern verstärkt nachgefragt werden.

Die deutschen Immobilien und ihr Wert für Investoren stehen im Fokus einer Podiumsdiskussion, an der Vertreter der Finanz- und der Immobilienbranche teilnehmen. Dass Immobilieninvestitionen kein einfaches Geschäftsfeld sind, meint Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG und Moderatorin der Diskussion: „Das Ziel, eine dauerhaft renditestarke Immobilienanlage zu generieren, ist eine herausfordernde Aufgabe, die viel Know-how, Erfahrung und Fingerspitzengefühl erfordert“, stellte Knoflach im Vorfeld der CIMMIT fest. Zu den Diskutanten der Investment-Runde gehört neben Dr. John Freyend, Präsident des Instituts der Deutschen Wirtschaft, und Thilo Wagner von Henderson Global Investors Ltd. auch Ulrich Höller, dessen Unternehmen DIC Asset Anfang Oktober ein Immobilienportfolio im Wert von 320 Millionen Euro erworben hat.

Welche Renditen sie sich in einzelnen Anlagensegmenten der Immobilienwirtschaft versprechen, erörtern anschließend Walter Klug (Morgan Stanley Real Estate Investment, MSRE), Prof. Raimond Maurer (Professor für Investment, Portfolio Management und Alterssicherung an der Universität Frankfurt) und Alexander Otto (ECE Projektmanagement). Walter Klug prophezeit den offenen Immobilienfonds ein Comeback. Nachdem die Anlageform bereits im Juli 2007 Mittelzuflüsse von mehr als 1,5 Milliarden Euro habe verbuchen können, sei es nun wahrscheinlich, dass sich die Zuflüsse bis Jahresende auf zehn Milliarden Euro summieren, so Klug in einem Fachbeitrag (CIMMIT-Newsletter, 1/2007). MSRE hat erst Mitte September für seinen offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value den Bestand an Wohnimmobilien aufgestockt. Eigenen Angaben zufolge beträgt der Gesamtverkaufswert der Wohnimmobilien für den Fonds über 73 Millionen Euro. Auf der CIMMIT wird sich Klug unter anderem zur Entwicklung der Anfangsrenditen von Immobilienobjekten, so genannter Cap-Rates, äußern.

„Immobilien werden durch die Ummantelung mit neuen flexiblen Kapitalmarktprodukten mobil und entwickeln sich neben Aktien und Anleihen zu einer gleichrangigen Anlageklasse“, so die Einschätzung von Peter C. Herold, Geschäftsführer des deutsch-luxemburgischen Fondsspezialisten SCAIAP Capital Partners. Auf der CIMMIT wird er mit Vertretern von Lone Star Germany und der Carlye Group darüber diskutieren, ob sich Private Equity als Liquiditätsquelle eignet und wo der Immobilienfokus für den deutschen Markt liegt.

Exit-Szenarien und die Frage, welche Summen die Kunden künftig zu zahlen bereit sind, stehen im Zentrum einer weiteren Expertenrunde, an der unter anderem Dr. Frank Pörschke von Eurohypo teilnehmen wird.

Wie Investoren durch geschicktes Asset Management die Wertschöpfung ihrer Immobilien erhöhen können, erörtern Vertreter von Europolis Real Estate Asset Management, Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft, DeTeImmobilien und Resolution/Colonia Real Estate. Andreas Schiller, Chefredakteur Europe Real Estate, wird als Moderator durch die Debatte führen.

Auch eine erste Bilanz zu der in Deutschland neuen Unternehmensform Real Estate Investment Trusts (Reits) werden die Referenten ziehen. Was im Frühjahr mit hohen Erwartungen eingeführt wurde, gilt an der Frankfurter Börse als die „Enttäuschung des Jahres 2007“ (Financial Times Deutschland, 16. Oktober 2007). Noch zu Anfang des Jahres hätte der Markt mit bis zu zehn Börsengängen aus dem Immobiliensektor gerechnet. Doch nur drei Unternehmen sei der Sprung ins gehobene Frankfurter Segment Prime Standard gelungen. Christian Ulbrich, Deutschland-Geschäftsführer des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle und Vorsitzender der CIMMIT, machte im Juli in einem Gespräch gegenüber dem Handelsblatt das komplizierte rechtliche Korsett dafür verantwortlich, dass Reits nicht so schnell auf dem Börsenparkett erscheinen wie erwartet (Handelsblatt, 3. Juli 2007). Ihre Meinung über das künftige Zusammenwirken von Kapital- und Immobilienmarkt werden auf der CIMMIT Vertreter folgender Unternehmen diskutieren: Deutsche Börse, TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligung, Deutsche Bank und Eurohypo.

Der Finanzexperte Dr. Michael Meister, stellvertretender Vorsitzender der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, will Unternehmensgewinne in Deutschland stärker versteuern. „Wir werden uns vor allem sehr genau die Ausgestaltung der Zinsschranke ansehen, mit der künftig nur noch 30 Prozent der Zinsaufwendungen steuerlich abzugsfähig sind.“ Die Bundesregierung wolle mit diesem Instrument verhindern, dass Gewinne durch Steuergestaltung ins Ausland verschoben werden. „So sollten wir beispielsweise darüber diskutieren, ob nicht auch Abschreibungen und Forschungsinvestitionen bei der Zinsschranke berücksichtigt werden“ (Handelsblatt, 17. April 2007). In einem CIMMIT-Gespräch mit dem Steuerberater und Universitätsprofessor Karl-Georg Loritz stellt er sich der Frage, ob und wie Steuerreformen die Immobilienbranche künftig betreffen werden.

Zu den weiteren Themen der CIMMIT gehören die Entwicklung der Baukosten, die Immobilienwirtschaft und ihre Präsenz in politischen Debatten, Nachhaltigkeit, Personaldruck in der Immobilienbranche sowie die Entwicklung einzelner Immobilienteilmärkte.

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