Neue Nutzer für alte Häuser: Leerstandsmanagement durch Zwischennutzung

In Ostdeutschland stehen derzeit erhebliche Teile der Gründerzeitbebauung insbesondere in sozial problematischen Stadtteilen leer und sind teil- oder unsaniert. Unter den durch Abriss und Verfall bedrohten Gebäuden finden sich eine Reihe historisch wertvoller Baudenkmäler und für die Stadtstruktur prägende Gebäude.

Die innovative Verknüpfung und Handhabung der vier Grundmodelle Verkauf – Miete – Pacht – Leihe mit vorhandenen Fördermodellen und neuen potentiellen Nutzergruppen soll es den Eigentümern von unsanierter und vom Abriss bedrohter Bausubstanz ermöglichen, flexible und zeitlich gleitende Konservierungsmodelle für den Erhalt der Gebäude zu finden. Durch die Entwicklung attraktiver Beteiligungsmodelle für verschiedene Nutzergruppen können die Eigentümer bei der Unterhaltung der Gebäude entlastet und die Bausubstanz damit erhalten werden – sie wird „durch Nutzung gepflegt“.

Praktisches Ziel ist die dauerhafte Nutzung von historisch wertvollen Einzelgebäuden und Stadtstrukturen unter Einbeziehung neuer Nutzergruppen.

In den zahlreicher Interviews, die im Rahmen der Forschungsarbeit mit Nutzern, Eigentümern und Akteuren geführt wurden, wird gezeigt, wie mit verschiedensten Ansätzen die temporäre Nutzung alter Häuser bereits praktisch versucht wird und mit welchen Hemmnissen und Problemen, aber auch positiven Erfahrungen und Ergebnissen solche Projekte existieren.

Auch auf dieser Grundlage wurde ein Gebäudepass entwickelt, der die erste Bewertung der Bausubstanz auch für fachliche Laien ermöglichen soll und es wurden Handlungsempfehlungen für alle potentiellen Projektpartner aufgestellt: für Akteure, Nutzer und Eigentümer.

Eingearbeitet in die Forschungsarbeit sind die Ergebnisse eines juristischen Gutachtens für die Grundmodelle Kauf-Miete-Pacht-Leihe. In dessen Ergebnis wurden Modellverträge entwickelt, die den Umgang mit temporären Nutzungsmodellen sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer rechtssicher machen.

Die Anwendung des Prinzips „Temporäre Nutzung und Entwicklung durch Pflege“ kann in der Stadtentwicklung strategisch dazu eingesetzt werden, historisch wertvolle Gebäude zu sichern und zu erhalten, und zusätzlich Entwicklungsimpulse in Problemvierteln zu geben.

Im Forschungsbericht kann jeder potentielle Projektpartner für temporäre Nutzungskonzepte seine Problemstellungen und enstsprechende Lösungsansätze finden:

Finanzierung und Fördermittel – für Vereine, Interessengemeinschaften, private Eigentümer werden neue und praktikable Wege und Kontakte für die Finanzierung aufgezeigt – das Beispiel GLS-Bank zeig, dass auch Banken vermeintliche Risikoprojekte erfolgreich finanzieren können.

Vertrag und Rechtssicherheit – Wahl und Prüfung der vertraglichen Grundlagen müssen für alle Projektpartner bereits bei der Planung des Projekts eine herausragende Rolle spielen. Gestattungsverträge und Nutzungsvereinbarungen sind insbesondere bei Wohnnutzungen anfechtbar.

Ausbau und Sicherung – Grundlage für die temporäre Nutzung eines Gebäudes ist die bauliche Bewertung und die daraus resultierende Grundsicherung. Entscheidendes Ergebnis ist, dass letztere oft schon ausreicht, um eine temporäre Nutzung zu etablieren, und zudem gefördert werden kann.

Anfang – Besonders wichtig ist zuerst die Behandlung der Erdgeschosszone der Gebäude, deren Belebung an der Straße eine entscheidende Rolle für das einzelne Haus und für das ganze Stadtquartier spielt. Sie kann als gesellschaftlicher Treffpunkt des Gebäudes und des Quartiers und für das Haus selbst als „Pufferzone“ zum Straßenlärm dienen und damit die nächsten Nutzer „locken“.

Für die regional übergreifende Initiierung und Betreuung temporärer Nutzungsprojekte und die Gründung entsprechender Projekt-Agenturen stehen zum einen die Ergebnisse dieser Forschungsarbeit zur Verfügung, zum anderen gibt es eine hohe Bereitschaft der heutigen Akteure zur Netzwerkbildung. Kontakte, Links und Ansprechpartner werden im Anhang des Forschungsberichts für alle Interessierten genannt.

Jana Reichenbach-Behnisch, Michael Rudolph:
Leerstandsmanagement durch Zwischennutzung
Hammonia-Verlag GmbH
ISBN-10: 3872923196
ISBN-13: 978-3872923196
262 Seiten, 48 Euro
Kontakt:
Jana Reichenbach-Behnisch
Büro Tapetenwerk
rb architekten
Haus B 1. Obergeschoss
Lützner Strasse 91
04177 Leipzig
Tel.: 0341 – 4 92 82 36
Weitere Informationen zur Bauforschungsförderung:
Guido Hagel
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Referat II 3 – Forschung im Bauwesen, Technisches Gebäudemanagement
Deichmanns Aue 31-37, 53179 Bonn
Tel. 0228 99 401 1482