Facility Management kann von der Krise profitieren

• Trend zum FM-Outsourcing hält an
• Ausrichtung an Kundenwünschen und Eigentümerinteressen
• Partnerschaftsmodelle und internationale Kooperationen
• FM-Branche in der Nachhaltigkeitsdiskussion gefordert
Die aktuelle Wirtschaftskrise bietet Chancen für die Anbieter von Facility Management (FM). Die Branche denkt über neue Partnerschafts- und Kooperationsmodelle nach, um dem anhaltenden Trend zum Outsourcing von technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen Gebäudedienstleistungen zu begegnen. Gefordert ist die FM-Wirtschaft besonders beim Thema Nachhaltigkeit.

Viele der Referenten auf der 10. EUROFORUM Jahrestagung „Facility Management Forum“, die am 17. und 18. Februar in Frankfurt stattfand, gaben sich zuversichtlich, forderten aber auch eine weitere Professionalisierung im FM-Sektor. Diskutiert wurde über die Auswirkungen der Krise, Green Building und Internationalisierung sowie über Nachwuchsförderung, Modelle zur Mitarbeiterbeteiligung und Public Private Partnerships. Industrieunternehmen würden in Krisenzeiten sehr viel mehr Wert auf Kostensenkung legen, sagte Dr. Tobias Just von der Deutschen Bank. Dass Unternehmen zunehmend bereit seien, sich vom Immobilienmanagement zu trennen, wenn es nicht zu ihrem Kerngeschäft gehöre, sei positiv für die FM-Wirtschaft. Dr. Ludwig Steinbauer von Strabag Property and Facility Services bekräftigte, er sehe die Krise als „große Chance für die FM-Dienstleister“, denn immer mehr Investoren bräuchten professionelle Partner für den strategischen Immobilienbetrieb, da die Gebäude angesichts der derzeitigen Marktlage schwerer veräußerbar seien.

Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf die FM-Branche
Deutsche-Bank-Analyst Just fasste die gegenwärtige Situation zusammen: Deutschland erlebe die schwerste Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg, das Immobilienklima verschlechtere sich rapide in allen Segmenten. Am stärksten seien die Büromärkte betroffen, wo „nach Wert und Liquidität“ gesucht werde. Neue Einzelhandelsflächen ließen sich kaum noch finden. Die Wohnungsmärkte seien weitgehend stabil, da es in Deutschland keine Übertreibungen gegeben habe. Just prognostizierte weiterhin niedrige Transaktionskosten und machte deutlich, dass der deutsche Investmentmarkt kein homogener sei: „Regionale Marktkenntnis bleibt entscheidend, Eigenkapital zählt.“ Inwieweit die FM-Dienstleister unter der Krise zu leiden hätten, hänge von der Betroffenheit ihrer Kunden ab, befand Bernd Jacke von der Wisag Service Holding. Georg Kürfgen von Hochtief Facility Management bestätigte, man müsse zwischen Branchen und Leistungen differenzieren, um die Auswirkungen der Krise zu ermessen. Jacke zeigte sich ebenso wie Otto Kajetan Weixler von HSG Zander und Bilfinger Berger Facility Services davon überzeugt, dass die FM-Branche langfristig von der Krise profitieren könne. Die aktuelle Befindlichkeit der FM-Anbieter beschrieb er als „Nervosität, aber noch keine Untergangsstimmung“. Weixler sagte, er erwarte „keinen dramatischen, aber einen spürbaren Einbruch“.
Outsourcing und Marktkonsolidierung nehmen zu
Jörg Hossenfelder von Lünendonk sagte einen wachsenden Druck aufgrund höherer Kundenanforderungen sowie mehr Übernahmen und Akquisitionen voraus. HSG-Zander-Chef Weixler nannte als Ursachen der Konsolidierung am FM-Markt den steigenden Kostendruck, eine verstärkte Nachfrage nach Full-Service-FM-Lösungen, zunehmende Prozess- und Lebenszyklusorientierung sowie die fortschreitende Internationalisierung. Hossenfelder bezifferte das Volumen des FM-Markts in Deutschland auf 48 Milliarden Euro im Jahr 2007. Der Anteil der externen Services habe sich in den letzten Jahren erhöht, und FM-Anbieter und Anwender rechneten mit steigendem Marktvolumen. „Das Umsatzwachstum im deutschen FM-Markt ist vom Betrachtungszeitraum 2006/2007 auf 2007/2008 um rund vier Prozentpunkte auf gut sieben Prozent gesunken. Positiv ist, dass der Umsatz weiter steigt“, führte Hossenfelder aus. Zu über 70 Prozent sei das Unternehmenswachstum im FM-Bereich 2007 organisch gewesen, und auch für 2008 seien die wesentlichen Ziele der FM-Unternehmen, ihr Leistungsspektrum erweitern und aus eigener Kraft wachsen. Hindernisse für den Erfolg würden im Preiswettbewerb und im Mangel an qualifiziertem Personal gesehen. Die Nutzenargumente der FM-Anbieter seien Qualitätsverbesserung, Effizienzsteigerung und Kostensenkung. Die Anwender wählten einer Einkäuferstudie zufolge die FM-Dienstleister nach Preis-Nutzen-Verhältnis, Referenzen und Branchenkompetenz aus. Erfolgsentscheidend seien die Einhaltung von Standards und die Orientierung an den Kundenwünschen.
Kundenorientierung ist erfolgsentscheidend
Wie wichtig die Kundenorientierung ist, betonten auch andere Experten. „Den Kunden zu verstehen und die Kundenbeziehung zu gestalten, sind die wesentlichen Schlüsselqualifikationen und Aufgaben des Facility Managers“, konstatierte Mag. Peter Prischl von Reality Consult in Wien. Dr. Norbert Klapper von Voith Industrial Services ging auf die besonderen Anforderungen beim industriellen FM ein. „Der Produktionsprozess des Kunden ist entscheidend für die Leistungspakete des Industrie-Dienstleisters“, erklärte Klapper. Der FM-Partner müsse die Produktion sicherstellen, und die Dienstleistung wirke sich auf Produktionsqualität und -kosten aus. Je näher die ausgelagerten Leistungen am Produktionsprozess lägen, desto wichtiger sei die Abstimmung zwischen Dienstleister und Auftraggeber. Klapper: „Bei Kenntnis des Produktionsprozesses kann Industrie-FM einen echten Kundennutzen erzeugen.“ Laut Marktforscher Hossenfelder kommen über 30 Prozent der FM-Auftraggeber aus der Industrie, gefolgt von Banken und Versicherungen sowie dem Gesundheitswesen.
FM-Entwicklung in Österreich und der Schweiz
Dr. Frederik Lehner von IC Consulting in Wien entwarf für den österreichischen FM-Markt ein ähnliches Bild wie für Deutschland: „Die Rezession hat auch Österreich im Griff: Das Konsum- und Investitionsklima sinkt massiv und schnell.“ Die Lage sei jedoch aufgrund der geringeren Exportquote etwas besser als in Deutschland. Lehner zeigte sich skeptisch: „2009 wird sich die Konjunktur nicht mehr erholen.“ Der FM-Gesamtmarkt in Österreich werde bis 2011 bei einem Volumen von etwa 8,7 Milliarden Euro stagnieren. Der Kostendruck steige, und Übernahmen zur horizontalen Integration nähmen zu. Für den externen FM-Markt in Österreich veranschlagte Lehner ein Volumen von mehr als vier Milliarden Euro im Jahr 2009. Die Ausgaben für externe FM-Leistungen würden bis 2011 um 3,3 Prozent steigen. Die größten Wachstumschancen für externe Facility Services verortete Lehner im Osten. Sport- und Freizeit, Gesundheit, Transport, Wohnungen sowie der öffentliche Bereich seien die am stärksten wachsenden Sektoren. „Internationale FM-Dienstleister entdecken Österreich. Zudem orientieren sich verstärkt Caterer und Sicherheitsfirmen in Richtung FM“, berichtete Lehner, und auch Hossenfelder schilderte für Deutschland die Tendenz, dass Caterer in den FM-Sektor expandierten.

Dr. Peter Staub von pom+ Consulting in Zürich stellte fest, dass der Schweizer FM-Markt in der Hand internationaler Großanbieter sei. Er nannte die Trends: „Die Bewirtschaftungskosten werden steigen, FM wird auf Investorenseite an Bedeutung gewinnen, und Nachhaltigkeit wird wichtiger.“ Vorherrschende Themen seien Bruttomiete, ökonomische Ökologie und Outsourcing. Staub sprach sich für baubegleitende FM-Planung aus, denn besonders die Integration an der Schnittstelle zwischen Bau und Bewirtschaftung sei problematisch.

FM-Kooperationen für den internationalen Markt
Sven A. Teichmann von der International Real Estate Business School an der Universität Regensburg erweiterte den Blick auf den gesamteuropäischen Markt. Er präsentierte eine internationale Marktstrukturanalyse der FM-Branche in Europa, für die 21 Unternehmen in acht Ländern zu fünf Kriterien gemäß der wissenschaftlichen Branchenstrukturanalyse befragt worden seien. Daraus habe sich ein Phasenmodell mit vier Markttypen in Europa ergeben: In den „Pre-Emerging Markets“ würden vornehmlich FM-Einzelleistungen angeboten. In den „Emerging Markets“ gebe es bereits Paket- und erste Systemleistungen. Die „Developed Markets“ verfügten über integrierte FM-Dienstleistungen. Die „Pioneer Markets“ zeichneten sich durch integrierte Dienstleistungen, Partnerschaften und Kooperationsmodelle sowie ein ausgeglichenes Kräfteverhältnis zwischen Anbietern und Nachfragern aus. Teichmann zeigte den Entwicklungsgrad der europäischen Märkte nach Länderclustern auf: „Pioneer Markets sind Großbritannien und die Niederlande. Developed Markets finden sich vor allem in Zentral- und Westeuropa, Emerging Markets in Nord- und Osteuropa. Pre-Emerging Markets gibt es vornehmlich in Südosteuropa.“ Der Experte bestätigte den Trend zum Outsourcing aufgrund von veränderten Wertschöpfungsketten und schrieb Wertschöpfungspartnerschaften im FM eine wichtige Rolle zu: „FM-Anbieterkooperationen haben eine Perspektive, denn die Kunden erwarten eine flächendeckende Präsenz in Europa.“ Wichtig sei, dass solche Kooperationen nicht zu viele Partner hätten. Damit sie erfolgreich seien, müsse es eine Führungsrolle geben, die jedoch nur bei einem oder wenigen Unternehmen liegen dürfe, ergänzte Lünendonk-Geschäftsführer Hossenfelder.
FM-Dienstleister muss Beweggründe des Eigentümers verstehen
Über Partnerschaftsmodelle im Immobilienmanagement sprach auch Aydin Karaduman von EPM Assetis. Seine These: „Eine Steigerung des Immobilienwerts ist nur dann möglich, wenn die Ziele und Erfolgsfaktoren von Asset Management und Facility Management vernetzt umgesetzt werden.“ Karaduman grenzte verschiedene Funktionen voneinander ab: FM beinhalte infrastrukturelle und technische Dienstleistungen im Sinne des operativen Gebäudemanagements. Darüber liege das Property Management, das als Objektmanagement kaufmännisch-technische Aufgaben umfasse. Das übergeordnete Asset Management bedeute die strategische Objektentwicklung und -positionierung und sei insofern der Eigentümerfunktion am nächsten. „Neue Modelle der Zusammenarbeit sind notwendig“, urteilte Karaduman und plädierte für eine Aufgabenverschiebung: „Der Facility Manager übernimmt teilweise Aufgaben des Property Managements. Der Property Manager wird stärker in die Ergebnisverantwortung genommen. Der Asset Manager hat die strategische Verantwortung als Eigentümervertreter und geht höhere Risiken ein.“ Voraussetzung für solche Partnerschaftsmodelle sei das „Verständnis füreinander“; alle Beteiligten müssten die Rollen der anderen besser kennen und verstehen. Eine strategische Abstimmung und klare Arbeitsteilung zwischen den Partnern sei unerlässlich, wobei Flexibilität immer wichtiger werde. Die Vermietungs- und Instandhaltungsstrategien hingen von der Liquidität des Eigentümers ab. „Eigentümerinteressen entscheiden“, machte Karaduman klar. Die FM-Unternehmenschefs Weixler, Kürfgen und Jacke sagten, dass die Leistungen im Asset-, Property- oder Facility Management für einen Kunden nicht automatisch zusammen aus dem jeweiligen Konzern erbracht werden müssten. „Der beste Dienstleister bekommt den Auftrag“, proklamierte Weixler.
Green-Building-Zertifikate im Vergleich
Facility Manager seien besonders gefordert für die nachhaltige Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, legte Cornelia Reimoser von Intep dar. Sie betrachtete die Zertifizierung von nachhaltigen Immobilien und machte darauf aufmerksam, dass gerade die problematische Schnittstelle zwischen Neubau-Zertifikaten und Zertifikaten für Bestandsgebäude ein FM-Thema sei: „Nur FMler können das Gebäude von der Entwicklung über die gesamte Nutzung begleiten.“ Je später die Zertifizierungsentscheidung im Lebenszyklus des Gebäudes getroffen werde, desto teurer werde die Erfüllung der Ansprüche. Reimoser verglich internationale Zertifikate miteinander und erläuterte die Zusammenhänge: „Alle Green-Building-Zertifikate bilden Teilbereiche von Nachhaltigkeit ab und haben unterschiedliche Schwerpunkte und Intentionen. Es gibt land- und kulturspezifische Unterschiede, doch überall bestehen Mindestanforderungen und KO-Kriterien sowie Gestaltungsspielräume.“ Kein Zertifikat habe daher Allgemeingültigkeit, und es gebe keine weltweite Übereinstimmung in den Qualitäten. Reimoser: „Beispielsweise kann die Ausstattung ein und desselben Gebäudes Silber-Standard nach DGNB oder Platin-Standard nach LEED entsprechen.“ Sie sehe jedoch keinen Sinn, zwischen den Labels zu diskutieren. Das DGNB-Zertifikat könne mehr und andere Qualitäten erfassen und bewerten als LEED, so Reimoser. „Ein Zertifizierungssystem muss anwendbar und pragmatisch sein.“
Das Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen
Dr. Heide Schuster von WSGreenTechnologies stellte das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) vor. Die DGNB sei als koordinierende Stelle für die Bewertung und Auszeichnung ganzheitlicher Gebäudeplanung gegründet worden. Das DGNB-Gütesiegel betrachte den gesamten Gebäude-Lebenszyklus. Das „zielorientierte und flexible System“ habe den Vorteil, dass es die gesamte gebaute Umwelt umfasse und erweiterbar sei: „Das Zertifikat lässt sich an wechselnde Rahmenbedingungen anpassen und auf andere Klimazonen übertragen.“ Eine Nachhaltigkeitsbewertung müsse sich im Zeitverlauf verändern können, um stets technisch auf dem aktuellen Stand zu sein. Die Einzelaspekte von Gebäuden würden beim DGNB-Siegel in sechs Qualitätskategorien eingeordnet. Dazu gehörten Ökologie, Ökonomie sowie soziokulturelle und funktionale Qualität als die drei Säulen der Nachhaltigkeit. Hinzu kämen Prozessqualität, technische Qualität und Standortqualität. Schuster: „So ergeben sich 61 Kriterien, die eine ganzheitliche Sichtweise auf das Gebäude ermöglichen.“ Die Prozessqualität habe den größten Bezug zum FM, da dort auch die Bewirtschaftung beurteilt werde. Auf die Nutzungsphase einer Immobilie entfielen 80 Prozent der Lebenszykluskosten. Schuster berichtete, die Frage nach einem deutschen Zertifizierungssystem für Green Building sei primär aus dem Ausland gekommen, und es gebe bereits viele ausländische Anfragen für das DGNB-Zertifikat.
Nachhaltigkeitskompetenz der FM-Wirtschaft
Mag. Peter Prischl von Reality Consult wies auf die volkswirtschaftliche Komponente der Nachhaltigkeit hin: „Deutschland hat international ein hohes Renommee bei Ingenieurleistungen. Im Dienstleistungsexport steht es schlechter dar.“ Den deutschen Green-Building-Standard zu exportieren bedeute, die deutschen Ingenieurleistungen zu stärken, die dafür die Grundlage bildeten. Auch Jeremy Taylor von Tishman Speyer erachtete das DGNB-Zertifikat als wichtig für das Exportgeschäft deutscher Mittelstandsfirmen. Nachhaltigkeit müsse schneller und einfacher vermarktet werden, damit die Zahlungsbereitschaft der Gebäudenutzer steige, forderte Taylor. Schuster bekräftigte: „Nachhaltigkeit hat mit Identität und gesellschaftlicher Akzeptanz zu tun.“

Cornelia Reimoser sah die FM-Wirtschaft in dem bevorstehenden Aufklärungs- und Überzeugungsprozess besonders gefragt. Ein Beispiel für die Sanierung einer Bestandsimmobilie und für die Vermarktung eines nachhaltigen Gebäudes lieferte Roger Schaeublin von der Deutschen Bank mit der Frankfurter Konzernzentrale seines Hauses, den „Greentowers“. Über die Ansatzpunkte Bau- und Werkstoffe, Heiz- und Kühlenergie, Strom, Wasser, CO2-Emissionen und Raumkonzept werde ein nachhaltiges Gebäudemanagement zur Senkung des Ressourcenverbrauchs und zur Steigerung des Nutzerkomforts erreicht. Mit Hilfe der Maßnahmen werde der CO2-Ausstoß des Gebäudes ab 2010 pro Jahr um 55 Prozent reduziert; ab 2012 strebe die Deutsche Bank CO2-Neutralität an. Der FM-Dienstleister sei frühzeitig in das Projekt eingebunden worden, so Schaeublin, denn: „Es gibt in Deutschland keine Erfahrung im Betrieb von Green Buildings.“

Mehr Kreativität, weniger Bürokratie
Albert Engelhardt von der Immobilien Zeitung, der die EUROFORUM-Jahrestagung leitete, stellte die Frage, weshalb die FM-Branche in der Nachhaltigkeitsdiskussion so zurückhaltend sei. Immobilien- und FM-Berater Prischl schilderte daraufhin das Beispiel eines FM-Unternehmens, das mehrere Schulen betreue. Nachdem die Entsorgungskosten höher gewesen seien als vertraglich vereinbart, habe die Firma gemeinsam mit den Schuldirektoren und Pädagogen einen Mülltag eingerichtet, an dem die Schüler selbst die Toiletten gereinigt und Abfall gesammelt hätten. Danach sei das Entsorgungsvolumen zurückgegangen. „Das ist ein Beispiel für eine kreative Antwort, die die FM-Branche auf Probleme geben kann“, erklärte Prischl. Man müsse jedoch ergebnisorientiert an Probleme herangehen, den Dienstleistern freie Hand lassen und dürfe sie nicht mit zuviel Bürokratie belasten.
Zusammenhang zwischen Immobilienvermögen und Unternehmensperformance
Prischl beleuchtete in seinem Vortrag die Hypothese, dass die Konzentration auf das Kerngeschäft die Unternehmensperformance verbessere. Demzufolge müssten sich Unternehmen strategisch als Immobilien-Nutzer positionieren, also die Kapitalbindung in Immobilien beenden und Immobilien-Dienstleistungen auslagern. Die Entscheidungen über den Verkauf von Immobilien und die Auslagerung von Immobilien-Dienstleistungen richteten sich danach, ob jeweils das eigene Unternehmen oder ein anderer Eigentümer bzw. Dienstleister eine höhere Wertschöpfung erziele. Die Wertschöpfung sei abhängig von der Nähe der Immobilie zum Kerngeschäft, führte Prischl aus.

Eine Analyse aller börsennotierten Unternehmen in Österreich von 2004 bis 2007 habe ergeben, dass mit sinkendem Anteil des Immobilienvermögens an der Bilanzsumme die Performance gestiegen sei. Umgekehrt hätten Unternehmen mit guter Performance ein geringes relatives Immobilienvermögen gehabt. Als Kriterien für ein erfolgreiches Immobilien- und Facility Management (IFM) führte Prischl einen strategischen Plan, eine verantwortliche IFM-Abteilung, die Verfügbarkeit von Buchhaltungs- und Kostenrechnungsinformationen auf Einzelobjektebene, die Messung des Cash-Flow-Beitrags sowie die Anerkennung der IFM-Funktion im Unternehmen an. Seine Erkenntnisse sah Prischl in einer Studie mit deutschen und österreichischen Unternehmen bestätigt, die eine zunehmende Konzentration auf das Kerngeschäft offenbart habe. Für den Fall des Immobilien-Desinvestments riet Prischl, ein spezialisiertes Team einzusetzen und die Ausgliederung sorgfältig zu planen: „Sie müssen auch überlegen, wo das frei gewordene Geld investiert werden soll.“ Außerdem sei eine Exit Story vorzubereiten.

Die 11. EUROFORUM Jahrestagung „Facility Management Forum“ findet am 10. und 11. Februar 2010 in Frankfurt statt.

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Carsten M. Stammen
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