Forum für Wissenschaft, Industrie und Wirtschaft

Hauptsponsoren:     3M 
Datenbankrecherche:

 

Leerstand und Bauboom - Büroimmobilien nur noch ein Anlageprodukt?

16.12.2009
Probleme um Verkauf und Vermietung des bezugsfertigen Frankfurter Opernturm zeigen exemplarisch, wie sensibel der Immobilienmarkt in Finanzzentren auf Krisen reagiert und wie eng das Büroimmobilien-Geschäft mit der Liberalisierung der Finanzmärkte zusammenhängt.

Die Wissenschaftlerinnen Prof. Susanne Heeg und Dr. Sabine Dörry vom Institut für Humangeographie der Goethe-Universität untersuchen seit Jahren die Entwicklung der Immobilienmärkte von Finanzzentren. In der neuen Ausgabe des Wissenschaftsmagazins 'Forschung Frankfurt' stellen sie einige ihrer Forschungsergebnisse vor.

Der europäische Finanzplatz Frankfurt ist stärker als andere deutsche Städte von den Schwankungen betroffen. Die neuen Möglichkeiten, die die liberalisierten Finanzmärkte bieten, führten in der Mainmetropole zu erheblichen Ausschlägen nach oben wie unten. Eine Vielzahl von unternehmensorientierten Dienstleistungen wie Banken, Consulting-Firmen und Rechtsanwaltsunternehmen haben sich in den vergangenen Jahren am Finanzplatz Frankfurt angesiedelt und damit eine stabile Nachfrage nach hochwertigem und hochpreisigem Büroraum garantiert, was Frankfurt als Investitionsziel für viele Immobilienanleger sehr attraktiv machte.

Gleichzeitig wurde es damit aber im doppelten Sinne abhängiger von den Finanzmärkten: In Boomzeiten stocken diese Firmen ihr Personal auf, Entlassungen in der Krise reduzieren den Bedarf an Büroraum; Immobilien sind heute meist Anlageprodukte der Finanzwirtschaft und unterliegen damit auch dem Auf und Ab der Branche; sie sind deshalbaber häufig auch von Zyklen des lokalen Immobilienmarkt entkoppelt.

Vor der Liberalisierung der Finanzmärkte, die sich ab Ende der 1990er Jahre auch verstärkt in Deutschland auswirkte, waren die Immobilienmärkte inselhaft organisiert: Überregionale Immobilieninvestitionen wurden kaum getätig. Vielmehr waren viele Investoren überwiegend lokal aktiv. Aber die enorme Kapitalintensität der Immobilieninvestitionen brachte ein fundamentales Problem mit sich: Die meist über Bankkredite finanzierten Immobilien banden große Summen auf lange Sicht, ihre Erträge hingen von schwer vorhersagbaren Faktoren wie der lokalen Wirtschaftsentwicklung oder der Arbeitsplatzentwicklung im Dienstleistungssektor ab. Die Finanzierungsrisiken bündelten sich an zwei Stellen: beim Eigentümer, der auf stabile Erträge angewiesen war, um seine Kredite zu bedienen, und bei der kreditgebenden Bank, die das Ausfallrisiko trug. "Diese Situation änderte sich durch Finanzinnovationen wie offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-AGs oder Real Estate Private Equity Fonds. Das Kapital wird über diese Fonds auf dem freien Kapitalmarkt besorgt, indem Anleger Geld investieren. Auf diese Weise verlagert sich auch das Risiko des Kapitalverleihs von der kreditgebenden Bank auf den Anleger, und Immobilien wandeln sich zu handelbaren und im optimalen Fall kurzfristig liquidierbaren Finanzanlageprodukten mit klaren Renditeanforderungen", erläutert Prof. Heeg. Zentrale Akteure sind institutionelle Investoren wie Investmentfonds und Pensionskassen, deren Aufstieg durch die Liberalisierung der Finanzmärkte auf der nationalen und EU-Ebene forciert wurde. Sie sind heute mächtige Akteure auf den weltweiten städtischen Immobilienmärkten.

Die international agierenden Immobilienberatungen, die seit vielen Jahren in den großen Finanzzentren tätig sind, machten den Markt für Immobilien transparent. Diese Märkte sind für Anleger zwar weniger risikoreich, dennoch ist der Erfolg dieser Investments heute keineswegs kalkulierbarer. Dazu Sabine Dörry: "Beispielsweise waren die aktuellen Entwicklungen auf den Büroimmobilienmärkten infolge der Finanzmarktkrise trotz guter Informationsbasis nicht vorhersehbar. Ein Problem der Markt- und Risikoanalyse beruht darauf, dass auf der Basis von 'Expost'-Daten zukünftige Entwicklungen projiziert werden. Ein weiteres Problem liegt darin, dass die spekulativen Tendenzen, die bei den Immobilienanlagen wie bei anderen Finanzprodukten auftraten, in den ökonometrischen Modellen keine Berücksichtigung fanden." Zudem folgten die Marktteilnehmer offensichtlich eher einem Herdentrieb: Kaum jemand wollte zuerst auf die Gewinnmitnahmen im sich drehenden Roulette kurz vor dem Zusammenbruch verzichten. "2007 galten London und Frankfurt noch als sehr sichere Märkte. Ein Jahr später erwies sich dies als Fehleinschätzung, beide Orte waren von der Krise deutlich stärker betroffen als andere Immobilienmärkte in Großbritannien und Deutschland", ergänzt Heeg.

Das lässt sich auch am Beispiel des Operntrums belegen: 2002 wurde das Zürich-Haus abgerissen, bis 2006 lag das Grundstück wegen wirtschaftlicher Probleme der Zürich-Versicherung brach. Dann wurde das Grundstück an den US-amerikanischen Projektentwickler Tishman Speyer veräußert, der seit Ende 2006 die Realisierung des Opernturms betreibt. Der Verkauf des Opernturms an den offenen Immobilienfonds KanAm im Jahr 2008 schlug indes fehl. KanAm begründete seine Entscheidung offiziell mit dem geplanten Hauptmieter UBS und die durch die aktuelle Finanzkrise "noch nicht absehbaren Auswirkungen auf den Bankensektor". Inoffiziell hieß es dagegen, dass KanAm die neuerdings gesetzlich vorgeschriebene Eigenkapitaldecke von fünf Prozent für den Kauf des Opernturms nicht erfüllen konnte. Anleger hatten - verunsichert durch die Finanzkrise - kurzfristig Ersparnisse in Milliardenhöhe abgezogen; KanAm musste seinen offenen Fonds vorübergehend schließen. Bis heute hat Tishman Speyer für sein Prestigeobjekt Opernturm keinen Käufer gefunden.

Die Wissenschaftlerinnen beleuchten auch die von der Stadt Frankfurt praktizierte Liberalisierungspolitik, die die städtischen Gestaltungsspielräume immer stärker einengt. Ob sie diese wieder zurück gewinnen kann? Dazu Dörry: "Dies ist äußerst schwierig, da die Stadt ausgedehnte Grundstücksflächen zunehmend Großinvestoren überlässt und die Kommune immer weniger über die Ressource Boden verfügen kann. Einen Versuch, die Immobilieninvestitionen stärker zu lenken und sozial verträglicher zu gestalten, machte die Stadt 1998 mit dem ersten Hochhausentwicklungsplan sowie mit Auflagen, dass für jeden Bürobau auch eine vereinbarte Anzahl an Wohnungen zu errichten ist. Ob und wie eine solche Strategie langfristig erfolgreich sein kann, bleibt jedoch abzuwarten."

Informationen: Prof. Susanne Heeg, Dr. Sabine Dörry, Institut für Humangeographie, Campus Bockenheim, Tel: (069) 798-22278, heeg@em.uni-frankfurt.de, s.doerry@em.uni-frankfurt.de

Das aktuelle Forschung Frankfurt (3/2009) mit Themen zu "Frankfurt und Rhein-Main" ist im Internet zu sehen unter: www.forschung-frankfurt.uni-frankfurt.de/2009/index.html

oder als Printausgabe anzufordern bei Helga Ott, ott@pvw.uni-frankfurt.de

Ulrike Jaspers | idw
Weitere Informationen:
http://www.forschung-frankfurt.uni-frankfurt.de/2009/index.html

Weitere Nachrichten aus der Kategorie Wirtschaft Finanzen:

nachricht RWI/ISL-Containerumschlag-Index sinkt nach März-Hoch
23.05.2017 | RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung

nachricht IMK-Konjunkturindikator: Rezessionsgefahr bleibt niedrig
19.05.2017 | Hans-Böckler-Stiftung

Alle Nachrichten aus der Kategorie: Wirtschaft Finanzen >>>

Die aktuellsten Pressemeldungen zum Suchbegriff Innovation >>>

Die letzten 5 Focus-News des innovations-reports im Überblick:

Im Focus: Lässt sich mit Boten-RNA das Immunsystem gegen Staphylococcus aureus scharf schalten?

Staphylococcus aureus ist aufgrund häufiger Resistenzen gegenüber vielen Antibiotika ein gefürchteter Erreger (MRSA) insbesondere bei Krankenhaus-Infektionen. Forscher des Paul-Ehrlich-Instituts haben immunologische Prozesse identifiziert, die eine erfolgreiche körpereigene, gegen den Erreger gerichtete Abwehr verhindern. Die Forscher konnten zeigen, dass sich durch Übertragung von Protein oder Boten-RNA (mRNA, messenger RNA) des Erregers auf Immunzellen die Immunantwort in Richtung einer aktiven Erregerabwehr verschieben lässt. Dies könnte für die Entwicklung eines wirksamen Impfstoffs bedeutsam sein. Darüber berichtet PLOS Pathogens in seiner Online-Ausgabe vom 25.05.2017.

Staphylococcus aureus (S. aureus) ist ein Bakterium, das bei weit über der Hälfte der Erwachsenen Haut und Schleimhäute besiedelt und dabei normalerweise keine...

Im Focus: Can the immune system be boosted against Staphylococcus aureus by delivery of messenger RNA?

Staphylococcus aureus is a feared pathogen (MRSA, multi-resistant S. aureus) due to frequent resistances against many antibiotics, especially in hospital infections. Researchers at the Paul-Ehrlich-Institut have identified immunological processes that prevent a successful immune response directed against the pathogenic agent. The delivery of bacterial proteins with RNA adjuvant or messenger RNA (mRNA) into immune cells allows the re-direction of the immune response towards an active defense against S. aureus. This could be of significant importance for the development of an effective vaccine. PLOS Pathogens has published these research results online on 25 May 2017.

Staphylococcus aureus (S. aureus) is a bacterium that colonizes by far more than half of the skin and the mucosa of adults, usually without causing infections....

Im Focus: Orientierungslauf im Mikrokosmos

Physiker der Universität Würzburg können auf Knopfdruck einzelne Lichtteilchen erzeugen, die einander ähneln wie ein Ei dem anderen. Zwei neue Studien zeigen nun, welches Potenzial diese Methode hat.

Der Quantencomputer beflügelt seit Jahrzehnten die Phantasie der Wissenschaftler: Er beruht auf grundlegend anderen Phänomenen als ein herkömmlicher Rechner....

Im Focus: A quantum walk of photons

Physicists from the University of Würzburg are capable of generating identical looking single light particles at the push of a button. Two new studies now demonstrate the potential this method holds.

The quantum computer has fuelled the imagination of scientists for decades: It is based on fundamentally different phenomena than a conventional computer....

Im Focus: Tumult im trägen Elektronen-Dasein

Ein internationales Team von Physikern hat erstmals das Streuverhalten von Elektronen in einem nichtleitenden Material direkt beobachtet. Ihre Erkenntnisse könnten der Strahlungsmedizin zu Gute kommen.

Elektronen in nichtleitenden Materialien könnte man Trägheit nachsagen. In der Regel bleiben sie an ihren Plätzen, tief im Inneren eines solchen Atomverbunds....

Alle Focus-News des Innovations-reports >>>

Anzeige

Anzeige

IHR
JOB & KARRIERE
SERVICE
im innovations-report
in Kooperation mit academics
Veranstaltungen

Meeresschutz im Fokus: Das IASS auf der UN-Ozean-Konferenz in New York vom 5.-9. Juni

24.05.2017 | Veranstaltungen

Diabetes Kongress in Hamburg beginnt heute: Rund 6000 Teilnehmer werden erwartet

24.05.2017 | Veranstaltungen

Wissensbuffet: „All you can eat – and learn”

24.05.2017 | Veranstaltungen

 
VideoLinks
B2B-VideoLinks
Weitere VideoLinks >>>
Aktuelle Beiträge

DFG fördert 15 neue Sonderforschungsbereiche (SFB)

26.05.2017 | Förderungen Preise

Lässt sich mit Boten-RNA das Immunsystem gegen Staphylococcus aureus scharf schalten?

26.05.2017 | Biowissenschaften Chemie

Unglaublich formbar: Lesen lernen krempelt Gehirn selbst bei Erwachsenen tiefgreifend um

26.05.2017 | Gesellschaftswissenschaften