Forum für Wissenschaft, Industrie und Wirtschaft

Hauptsponsoren:     3M 
Datenbankrecherche:

 

Leerstand und Bauboom - Büroimmobilien nur noch ein Anlageprodukt?

16.12.2009
Probleme um Verkauf und Vermietung des bezugsfertigen Frankfurter Opernturm zeigen exemplarisch, wie sensibel der Immobilienmarkt in Finanzzentren auf Krisen reagiert und wie eng das Büroimmobilien-Geschäft mit der Liberalisierung der Finanzmärkte zusammenhängt.

Die Wissenschaftlerinnen Prof. Susanne Heeg und Dr. Sabine Dörry vom Institut für Humangeographie der Goethe-Universität untersuchen seit Jahren die Entwicklung der Immobilienmärkte von Finanzzentren. In der neuen Ausgabe des Wissenschaftsmagazins 'Forschung Frankfurt' stellen sie einige ihrer Forschungsergebnisse vor.

Der europäische Finanzplatz Frankfurt ist stärker als andere deutsche Städte von den Schwankungen betroffen. Die neuen Möglichkeiten, die die liberalisierten Finanzmärkte bieten, führten in der Mainmetropole zu erheblichen Ausschlägen nach oben wie unten. Eine Vielzahl von unternehmensorientierten Dienstleistungen wie Banken, Consulting-Firmen und Rechtsanwaltsunternehmen haben sich in den vergangenen Jahren am Finanzplatz Frankfurt angesiedelt und damit eine stabile Nachfrage nach hochwertigem und hochpreisigem Büroraum garantiert, was Frankfurt als Investitionsziel für viele Immobilienanleger sehr attraktiv machte.

Gleichzeitig wurde es damit aber im doppelten Sinne abhängiger von den Finanzmärkten: In Boomzeiten stocken diese Firmen ihr Personal auf, Entlassungen in der Krise reduzieren den Bedarf an Büroraum; Immobilien sind heute meist Anlageprodukte der Finanzwirtschaft und unterliegen damit auch dem Auf und Ab der Branche; sie sind deshalbaber häufig auch von Zyklen des lokalen Immobilienmarkt entkoppelt.

Vor der Liberalisierung der Finanzmärkte, die sich ab Ende der 1990er Jahre auch verstärkt in Deutschland auswirkte, waren die Immobilienmärkte inselhaft organisiert: Überregionale Immobilieninvestitionen wurden kaum getätig. Vielmehr waren viele Investoren überwiegend lokal aktiv. Aber die enorme Kapitalintensität der Immobilieninvestitionen brachte ein fundamentales Problem mit sich: Die meist über Bankkredite finanzierten Immobilien banden große Summen auf lange Sicht, ihre Erträge hingen von schwer vorhersagbaren Faktoren wie der lokalen Wirtschaftsentwicklung oder der Arbeitsplatzentwicklung im Dienstleistungssektor ab. Die Finanzierungsrisiken bündelten sich an zwei Stellen: beim Eigentümer, der auf stabile Erträge angewiesen war, um seine Kredite zu bedienen, und bei der kreditgebenden Bank, die das Ausfallrisiko trug. "Diese Situation änderte sich durch Finanzinnovationen wie offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-AGs oder Real Estate Private Equity Fonds. Das Kapital wird über diese Fonds auf dem freien Kapitalmarkt besorgt, indem Anleger Geld investieren. Auf diese Weise verlagert sich auch das Risiko des Kapitalverleihs von der kreditgebenden Bank auf den Anleger, und Immobilien wandeln sich zu handelbaren und im optimalen Fall kurzfristig liquidierbaren Finanzanlageprodukten mit klaren Renditeanforderungen", erläutert Prof. Heeg. Zentrale Akteure sind institutionelle Investoren wie Investmentfonds und Pensionskassen, deren Aufstieg durch die Liberalisierung der Finanzmärkte auf der nationalen und EU-Ebene forciert wurde. Sie sind heute mächtige Akteure auf den weltweiten städtischen Immobilienmärkten.

Die international agierenden Immobilienberatungen, die seit vielen Jahren in den großen Finanzzentren tätig sind, machten den Markt für Immobilien transparent. Diese Märkte sind für Anleger zwar weniger risikoreich, dennoch ist der Erfolg dieser Investments heute keineswegs kalkulierbarer. Dazu Sabine Dörry: "Beispielsweise waren die aktuellen Entwicklungen auf den Büroimmobilienmärkten infolge der Finanzmarktkrise trotz guter Informationsbasis nicht vorhersehbar. Ein Problem der Markt- und Risikoanalyse beruht darauf, dass auf der Basis von 'Expost'-Daten zukünftige Entwicklungen projiziert werden. Ein weiteres Problem liegt darin, dass die spekulativen Tendenzen, die bei den Immobilienanlagen wie bei anderen Finanzprodukten auftraten, in den ökonometrischen Modellen keine Berücksichtigung fanden." Zudem folgten die Marktteilnehmer offensichtlich eher einem Herdentrieb: Kaum jemand wollte zuerst auf die Gewinnmitnahmen im sich drehenden Roulette kurz vor dem Zusammenbruch verzichten. "2007 galten London und Frankfurt noch als sehr sichere Märkte. Ein Jahr später erwies sich dies als Fehleinschätzung, beide Orte waren von der Krise deutlich stärker betroffen als andere Immobilienmärkte in Großbritannien und Deutschland", ergänzt Heeg.

Das lässt sich auch am Beispiel des Operntrums belegen: 2002 wurde das Zürich-Haus abgerissen, bis 2006 lag das Grundstück wegen wirtschaftlicher Probleme der Zürich-Versicherung brach. Dann wurde das Grundstück an den US-amerikanischen Projektentwickler Tishman Speyer veräußert, der seit Ende 2006 die Realisierung des Opernturms betreibt. Der Verkauf des Opernturms an den offenen Immobilienfonds KanAm im Jahr 2008 schlug indes fehl. KanAm begründete seine Entscheidung offiziell mit dem geplanten Hauptmieter UBS und die durch die aktuelle Finanzkrise "noch nicht absehbaren Auswirkungen auf den Bankensektor". Inoffiziell hieß es dagegen, dass KanAm die neuerdings gesetzlich vorgeschriebene Eigenkapitaldecke von fünf Prozent für den Kauf des Opernturms nicht erfüllen konnte. Anleger hatten - verunsichert durch die Finanzkrise - kurzfristig Ersparnisse in Milliardenhöhe abgezogen; KanAm musste seinen offenen Fonds vorübergehend schließen. Bis heute hat Tishman Speyer für sein Prestigeobjekt Opernturm keinen Käufer gefunden.

Die Wissenschaftlerinnen beleuchten auch die von der Stadt Frankfurt praktizierte Liberalisierungspolitik, die die städtischen Gestaltungsspielräume immer stärker einengt. Ob sie diese wieder zurück gewinnen kann? Dazu Dörry: "Dies ist äußerst schwierig, da die Stadt ausgedehnte Grundstücksflächen zunehmend Großinvestoren überlässt und die Kommune immer weniger über die Ressource Boden verfügen kann. Einen Versuch, die Immobilieninvestitionen stärker zu lenken und sozial verträglicher zu gestalten, machte die Stadt 1998 mit dem ersten Hochhausentwicklungsplan sowie mit Auflagen, dass für jeden Bürobau auch eine vereinbarte Anzahl an Wohnungen zu errichten ist. Ob und wie eine solche Strategie langfristig erfolgreich sein kann, bleibt jedoch abzuwarten."

Informationen: Prof. Susanne Heeg, Dr. Sabine Dörry, Institut für Humangeographie, Campus Bockenheim, Tel: (069) 798-22278, heeg@em.uni-frankfurt.de, s.doerry@em.uni-frankfurt.de

Das aktuelle Forschung Frankfurt (3/2009) mit Themen zu "Frankfurt und Rhein-Main" ist im Internet zu sehen unter: www.forschung-frankfurt.uni-frankfurt.de/2009/index.html

oder als Printausgabe anzufordern bei Helga Ott, ott@pvw.uni-frankfurt.de

Ulrike Jaspers | idw
Weitere Informationen:
http://www.forschung-frankfurt.uni-frankfurt.de/2009/index.html

Weitere Nachrichten aus der Kategorie Wirtschaft Finanzen:

nachricht RWI/ISL-Containerumschlag-Index: Rückgang, aber noch keine Tendenzwende
21.11.2017 | RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung

nachricht IMK-Konjunkturindikator: Praktisch keine Rezessionsgefahr, Wirtschaft auf stabilem Aufschwungpfad
15.11.2017 | Hans-Böckler-Stiftung

Alle Nachrichten aus der Kategorie: Wirtschaft Finanzen >>>

Die aktuellsten Pressemeldungen zum Suchbegriff Innovation >>>

Die letzten 5 Focus-News des innovations-reports im Überblick:

Im Focus: Kleine Strukturen – große Wirkung

Innovative Schutzschicht für geringen Verbrauch künftiger Rolls-Royce Flugtriebwerke entwickelt

Gemeinsam mit Rolls-Royce Deutschland hat das Fraunhofer-Institut für Werkstoff- und Strahltechnik IWS im Rahmen von zwei Vorhaben aus dem...

Im Focus: Nanoparticles help with malaria diagnosis – new rapid test in development

The WHO reports an estimated 429,000 malaria deaths each year. The disease mostly affects tropical and subtropical regions and in particular the African continent. The Fraunhofer Institute for Silicate Research ISC teamed up with the Fraunhofer Institute for Molecular Biology and Applied Ecology IME and the Institute of Tropical Medicine at the University of Tübingen for a new test method to detect malaria parasites in blood. The idea of the research project “NanoFRET” is to develop a highly sensitive and reliable rapid diagnostic test so that patient treatment can begin as early as possible.

Malaria is caused by parasites transmitted by mosquito bite. The most dangerous form of malaria is malaria tropica. Left untreated, it is fatal in most cases....

Im Focus: Transparente Beschichtung für Alltagsanwendungen

Sport- und Outdoorbekleidung, die Wasser und Schmutz abweist, oder Windschutzscheiben, an denen kein Wasser kondensiert – viele alltägliche Produkte können von stark wasserabweisenden Beschichtungen profitieren. Am Karlsruher Institut für Technologie (KIT) haben Forscher um Dr. Bastian E. Rapp einen Werkstoff für solche Beschichtungen entwickelt, der sowohl transparent als auch abriebfest ist: „Fluoropor“, einen fluorierten Polymerschaum mit durchgehender Nano-/Mikrostruktur. Sie stellen ihn in Nature Scientific Reports vor. (DOI: 10.1038/s41598-017-15287-8)

In der Natur ist das Phänomen vor allem bei Lotuspflanzen bekannt: Wassertropfen perlen von der Blattoberfläche einfach ab. Diesen Lotuseffekt ahmen...

Im Focus: Ultrakalte chemische Prozesse: Physikern gelingt beispiellose Vermessung auf Quantenniveau

Wissenschaftler um den Ulmer Physikprofessor Johannes Hecker Denschlag haben chemische Prozesse mit einer beispiellosen Auflösung auf Quantenniveau vermessen. Bei ihrer wissenschaftlichen Arbeit kombinierten die Forscher Theorie und Experiment und können so erstmals die Produktzustandsverteilung über alle Quantenzustände hinweg - unmittelbar nach der Molekülbildung - nachvollziehen. Die Forscher haben ihre Erkenntnisse in der renommierten Fachzeitschrift "Science" publiziert. Durch die Ergebnisse wird ein tieferes Verständnis zunehmend komplexer chemischer Reaktionen möglich, das zukünftig genutzt werden kann, um Reaktionsprozesse auf Quantenniveau zu steuern.

Einer deutsch-amerikanischen Forschergruppe ist es gelungen, chemische Prozesse mit einer nie dagewesenen Auflösung auf Quantenniveau zu vermessen. Dadurch...

Im Focus: Leoniden 2017: Sternschnuppen im Anflug?

Gemeinsame Pressemitteilung der Vereinigung der Sternfreunde und des Hauses der Astronomie in Heidelberg

Die Sternschnuppen der Leoniden sind in diesem Jahr gut zu beobachten, da kein Mondlicht stört. Experten sagen für die Nächte vom 16. auf den 17. und vom 17....

Alle Focus-News des Innovations-reports >>>

Anzeige

Anzeige

IHR
JOB & KARRIERE
SERVICE
im innovations-report
in Kooperation mit academics
Veranstaltungen

Tagung widmet sich dem Thema Autonomes Fahren

21.11.2017 | Veranstaltungen

Neues Elektro-Forschungsfahrzeug am Institut für Mikroelektronische Systeme

21.11.2017 | Veranstaltungen

Raumfahrtkolloquium: Technologien für die Raumfahrt von morgen

21.11.2017 | Veranstaltungen

 
VideoLinks
B2B-VideoLinks
Weitere VideoLinks >>>
Aktuelle Beiträge

Wasserkühlung für die Erdkruste - Meerwasser dringt deutlich tiefer ein

21.11.2017 | Geowissenschaften

Eine Nano-Uhr mit präzisen Zeigern

21.11.2017 | Physik Astronomie

Zentraler Schalter

21.11.2017 | Biowissenschaften Chemie