Der europäische Markt für Immobilienportfolios im Überblick

Der europäische Markt für Immobilienportfolios wird sich in den kommenden Jahren auf hohem Niveau stabilisieren. Zahlreiche Faktoren beeinflussen Angebot und Nachfrage günstig und sorgen weiterhin für umfangreiche Investitionen. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Sireo Research 2007 – Portfoliotransaktionen in Europa“. Die Analyse wurde in Zusammenarbeit mit dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)

Grundlage für die Untersuchung war die Sireo Research-Datenbank, in der mehr als 1300 Portfoliotransaktionen in 25 europäischen Ländern erfasst sind. Bislang hat sich keine Untersuchung derart umfassend mit dem Markt für Portfoliotransaktionen auseinandergesetzt. Dieser hat sich seit 1997 vor allem in Großbritannien und Deutschland etabliert und seit 2001 auch im übrigen Europa. Eine detaillierte Übersicht der größten Portfoliotransaktionen in Europa, gibt eine Top 100 Liste, die unter anderem Informationen zu Käufer, Verkäufer, Nutzungsart und Kaufpreis enthält. Dieses Ranking der größten Deals in Europa wird durch eine Transaktion von einem deutschen Portfolio angeführt. Der Verkauf des Wohnungsunternehmens Viterra für sieben Mrd. Euro im Jahr 2005 ist das größte jemals in Europa gehandelte Portfolio. Neben dem klassischen Büro-, Einzelhandels- oder Wohnportfolio findet sich eine Bandbreite von Pakettransaktionen – wie z.B. einige Pub-Packages in Großbritannien -, die zeigen, dass die Nachfrage hoch ist und die Spezialisierung fortschreitet.

Größtes Marktpotenzial bietet Deutschland

Eine wesentliche Voraussetzung für die weitere Dynamik des Marktes liefert der Untersuchung zufolge das anhaltend hohe Angebot an gewerblichen Immobilien. Branchenexperten schätzen, dass europaweit rund sechs Billionen Euro an Immobilienvermögen existieren. Davon gelten rund zwei Drittel als „investmentfähig“. Rund zwei Billionen Euro sind inzwischen in Portfolios institutioneller Anleger investiert, weitere zwei Billionen Euro stehen dem Markt noch als „echtes“ neues Angebot aus dem Bestand langjähriger Eigentümer potenziell zur Verfügung. Besonders Deutschland bietet mit dem größten Immobilienbestand Europas noch erhebliches Potenzial. Die höchste Transaktionsaktivität gemessen an Volumen und BIP zeigt sich derzeit in Schweden.

Opportunistische Investoren lösten den Boom aus

Im untersuchten Zeitraum von 1997 bis zum dritten Quartal 2006 registrierte die Studie in Deutschland und Großbritannien die meisten Verkäufe sowie die höchsten Volumina. Europaweit betrachtet konzentrierte sich der Pakethandel auf Gewerbeimmobilien. Nur in Deutschland spielten Wohnportfolios mit weit über 50% eine bedeutende Rolle. Obwohl zahlreiche internationale Investoren auf den europäischen Märkten aktiv sind und zunehmend grenzüberschreitende Investitionen getätigt werden, sind die Portfolios nach wie vor national oder regional strukturiert. Nur vier Prozent der von Sireo erfassten Transaktionen betrafen den Handel mit pan-europäischen Immobilienpaketen. Opportunistische Investoren mit ihrer Nachfrage nach Immobilienprodukten hatten entscheidenden Einfluss auf den Markt und seine Dynamik und haben den rasanten Anstieg ab dem Jahr 2004 ausgelöst. Mittlerweile agieren allerdings auch immer mehr „core“-Investoren im Markt für Portfoliotransaktionen.

Moderater Zinsanstieg dämpft Nachfrage nicht

Aus Käufersicht spricht der Studie zufolge ebenfalls eine Reihe von strukturellen Faktoren für ein beständig hohes Volumen an Portfoliotransaktionen. Unter anderem haben sich Immobilien als eigenständige Anlageklasse etabliert. Die Branche ist immer enger mit den Kapitalmärkten verzahnt, die einen wachsenden Bedarf an Anlageprodukten verzeichnen und neue Finanzierungsinstrumente zur Verfügung stellen. Kein Markt ist jedoch ohne Risiko: ein erheblicher Anstieg der Zinsen könnte nach Sireo Research durchaus die Nachfrage negativ beeinflussen. Allerdings lässt sich bislang kein Einfluss der bisherigen Zinserhöhungen auf das Transaktionsverhalten feststellen.

Empirische Analyse von Motiven und Ländern Neben einem ausführlichen Überblick über den europäischen Markt und einem Ausblick auf die weiteren Entwicklungen liefert die Studie Analysen zu den Motiven von Käufern und Verkäufern, Finanzierungsinstrumenten, Exit-Strategien sowie wirtschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Märkte wie Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Schweden, Italien sowie Zentraleuropa werden separat betrachtet und analysiert.

Bei der Erstellung der Studie hat Sireo Research mit dem Forschungsbereich „Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement“ des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim zusammengearbeitet. Die Experten des ZEW zeichnen für die volkswirtschaftliche Analyse, die empirische Herleitung der Motive von Käufern und Verkäufern sowie für die Untersuchung der Finanzierungsinstrumente verantwortlich. Die Studie „Sireo Research 2007 – Portfoliotransaktionen in Europa“ kann zum Preis von 499 Euro in deutscher oder englischer Sprache unter www.sireo.com bezogen werden.

Kurzprofil Sireo Real Estate GmbH:

Sireo Real Estate ist mit derzeit 13 Mrd. EUR Assets under Management einer der großen institutionellen Asset Manager in Deutschland und Europa. Mit konsequentem Fokus auf kapitalmarktkonforme Immobilienstrategien werden internationale Portfolios und Fonds gesteuert. Seit der Gründung in 2001 wurden mit rund 320 Mitarbeitern über 1.500 Immobilientransaktionen in einem Gesamtvolumen von über 5,2 Mrd. EUR umgesetzt. Strukturierte Prozesse, Transparenz und ein wertgetriebener Managementansatz prägen das Unternehmensprofil.