Forum für Wissenschaft, Industrie und Wirtschaft

Hauptsponsoren:     3M 
Datenbankrecherche:

 

Kommunale Wohnungen: Starker Wandel durch Verkauf und Abrissbirne

23.10.2006
PwC-Studie: Vier von zehn Kommunen wollen Wohnungsbestand in den kommenden Jahren reduzieren / Teilprivatisierungen bieten kleineren Investoren gute Chancen / In Ostdeutschland zwingen Leerstand und hoher Sanierungsbedarf häufig zum Wohnungsabriss

Die Privatisierung des kommunalen Wohnungsbestandes setzt sich in den kommenden Jahren zwar fort, zu dem in der öffentlichen Diskussion häufig befürchteten Ausverkauf kommt es aber nicht. Vier von zehn deutschen Kommunen wollen Teile ihres Wohnungsbesitzes abgeben, wie aus einer Studie im Auftrag der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) hervor geht.

"Dabei ist die Privatisierung durch Verkauf an externe Investoren oder Mieter zwar der bevorzugte Weg zur Bestandsreduzierung. Vor allem in ostdeutschen Städten und Gemeinden bleibt jedoch angesichts hoher Leerstände, baufälliger Wohnungsbestände und eines allgemein niedrigen Mietniveaus voraussichtlich häufig keine Alternative zum Abriss", so Dr. Helmut Trappmann, Leiter des Bereichs Real Estate bei PwC. Milliardenschwere Immobilientransaktionen, wie beispielsweise zu Jahresbeginn der kontrovers diskutierte Verkauf von 48.000 kommunalen Wohnungen in Dresden an den US-Finanzinvestor Fortress, werden aller Voraussicht nach die Ausnahme bleiben. Dafür werden zahlreiche kleine und mittelgroße Städte den Verkauf ihrer Wohnungsbestände erwägen, wovon eher kleinere Gesellschaften mit lokaler Expertise profitieren werden.

Für die Studie "Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?" wurden deutschlandweit 204 Kommunen befragt, die zusammen über einen Bestand von mehr als 921.000 Wohnungen verfügen. An der Untersuchung beteiligten sich unter anderem 34 Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern und 36 große Mittelstädte mit über 50.000 Einwohnern.

Deutlicher Abbau in Ostdeutschland

Knapp jede zweite Kommune (48 Prozent) plant, ihren Wohnungsbestand zu verändern. Immerhin acht Prozent der befragten Städte und Kommunen gaben an, gegen den Trend zusätzliche Wohnungen bauen oder ankaufen zu wollen. Dabei handelte es sich vorwiegend um Kommunen aus dem süddeutschen Raum. Auffällig ist, dass nur vergleichsweise wenige große Städte ihren Wohnungsbesitz in Frage stellen. So denken nur 35 Prozent der Großstädte, aber 54 Prozent der mittelgroßen und 46 Prozent der Kleinstädte an Bestandsveränderungen. Signifikante Unterschiede zeigt auch der Ost-West-Vergleich. So wollen 62 Prozent der ostdeutschen Kommunen ihren Wohnungsbestand in den kommenden Jahren verändern, aber nur 44 Prozent der Städte und Gemeinden im Westen.

Externe Investoren bevorzugt

Knapp 70 Prozent der Kommunen, die sich von Teilen ihres Wohnungsbestandes getrennt haben, entschieden sich in den vergangenen fünf Jahren für den Verkauf an externe Investoren. Aber auch Mieter erhielten bei Privatisierungen in gut jeder vierten Kommune (28 Prozent) den Zuschlag. Fast jede zweite Kommune (45 Prozent) musste jedoch auch Wohnungen abreißen. Zu diesem letzten Mittel griffen in Ostdeutschland sogar 85 Prozent der befragten Städte und Gemeinden.

Trotz einiger spektakulärer Transaktionen haben sich in den vergangenen Jahren nur wenige Kommunen in größerem Umfang von ihrem Wohnungsbesitz getrennt. So gaben nur sechs Prozent der befragten Kommunen mehr als die Hälfte ihrer Wohnungen ab. Demgegenüber haben 80 Prozent der Städte und Gemeinden ihren Wohnungsbestand um weniger als zehn Prozent verringert. Fast die Hälfte der befragten Kommunen ließ den Bestand unverändert oder kaufte sogar Wohnungen hinzu.

Bemerkenswert ist erneut die unterschiedliche Entwicklung in Ost- und Westdeutschland. So sank der Wohnungsbestand bei 68 Prozent der ostdeutschen, aber nur bei 48 Prozent der westdeutschen Kommunen. Allerdings haben die Kommunen in Ostdeutschland, die sich von Wohnungen getrennt haben, im Durchschnitt ihren Bestand nur um zwölf Prozent verringert und sind damit deutlich zurückhaltender vorgegangen als Kommunen in Westdeutschland (Abbau um 23 Prozent).

Kein Verkauf um jeden Preis

Die Untersuchung zeigt auch, dass für die meisten Kommunen bei der Privatisierung ihres Wohnungsbestandes bislang weder die Gewinnmaximierung noch ein Verkauf um jeden Preis im Vordergrund stand. So gab gut jede zweite Kommune an, die Wohnungen an den Meistbietenden und/oder auf Basis eines Wertgutachtens verkauft zu haben. Gleichzeitig knüpften 44 Prozent der Städte und Gemeinden ihre Verkäufe an vertragliche Auflagen. "Die meisten Kommunen sind in ihrer Haltung weit von einem bedingungslosen Abverkauf entfernt", kommentiert Trappmann. Auffallend ist, dass nur 34 Prozent der Kommunen über eine Ausschreibung nach Käufern gesucht haben.

Die am häufigsten genannten Gründe für den Wohnungsverkauf sind die Auflösung von Sanierungsstaus (54 Prozent) und die Schuldentilgung (51 Prozent). Daneben ist auch die Konzentration auf kommunale Kernaufgaben für fast jede zweite (46 Prozent) der befragten Städte und Gemeinden ein Verkaufsmotiv. Investitionen in die Stadterneuerung führten 35 Prozent der Kommunen als Begründung an, während Investitionen in die Infrastruktur (Schulen, Gesundheit, Sport etc.) nur eine geringe Rolle spielen. Eine Ausnahme bilden süddeutsche Kommunen. Rund 30 Prozent der Städte und Gemeinden aus dieser Region nannten die Finanzierung von Infrastrukturmaßnahmen im Bildungsbereich als wichtige Motivation für den Verkauf von Wohnungseigentum.

Leerstand zwingt zum Handeln

Obwohl die Mieten für kommunale Wohnungen im Durchschnitt um 17 Prozent unter der Vergleichsmiete frei verfügbarer Wohnungen liegen, ist die Leerstandsquote überdurchschnittlich hoch: Während die Berechnungsverordnung für öffentlich geförderten Wohnraum lediglich von einem durchschnittliche Leerstand von zwei Prozent als Kalkulationsgrundlage ausgeht, sind tatsächlich 5,9 Prozent der kommunalen Wohnungen nicht vermietet. Besonders hoch ist die Leerstandsquote in Ostdeutschland mit durchschnittlich 13 Prozent.

Die betroffenen Kommunen nennen als Hauptursachen den schlechten Bauzustand vieler Wohnungen sowie ein generelles Wohnungsüberangebot wegen des demografischen Wandels. Verschärft wird die Lage vielfach durch die schwierigen Arbeitsmarktverhältnisse, die weitere Teile der Bevölkerung abwandern lassen. Zudem ist wegen des allgemein niedrigen Mietniveaus in Ostdeutschland die Miete für kommunale Wohnungen häufig kaum günstiger als für Wohnungen auf dem freien Markt. Unabhängig von der Lage in Ost- beziehungsweise Westdeutschland ist der Leerstand in kleinen Kommunen deutlich höher als in Großstädten. So wiesen deutschlandweit über 40 Prozent der befragten Kleinstädte eine Leerstandsquote von über fünf Prozent aus, jedoch nur 21 Prozent der Großstädte.

Professionelles Immobilienmanagement gefragt

Auch wenn der Verkauf kommunaler Wohnungen in der Regel auf Vorbehalte in der Öffentlichkeit stößt, bleibt für viele Städte und Gemeinden angesichts hoher Schulden und eines erheblichen Sanierungsbedarfs der Wohnungsbestände keine wirtschaftlich sinnvolle Alternative. Die Studie lässt den Schluss zu, dass beim Management kommunaler Immobilien vielfach Nachholbedarf besteht. So hat erst die Hälfte der befragten Kommunen ihren Wohnungsbestand in eine eigene Rechtsform ausgegliedert. Ostdeutsche Städte und Gemeinden sind hier allerdings schon deutlich weiter (87 Prozent gegenüber 38 Prozent im Westen). Das gilt auch für Großstädte, von denen bereits knapp 80 Prozent ihren Wohnungsbestand in eigene Gesellschaften eingebracht haben. Dies ist erst bei knapp jeder dritten Kleinstadt der Fall.

Angesichts des grundsätzlich starken Interesses kleiner und mittelgroßer Kommunen an einer Verringerung ihrer Wohnungsbestände überrascht dieser Rückstand zunächst. Allerdings ist zu vermuten, dass viele kleinere Kommunen eine Privatisierung wegen mangelnden Know-Hows scheuen. Zudem ist der Wohnungsbestand häufig zu klein, um für große Investoren interessant zu sein. Hier bieten sich Ansatzpunkte für kleine, oftmals regional verwurzelte Immobilieninvestoren. "In jedem Fall erfordern Investitionen in kommunale Wohnungsbestände einen Balanceakt zwischen Renditezielen und den Anforderungen der öffentlichen Hand. Aus Sicht der Kommunen und der politischen Entscheidungsträger ist das höchste Gebot eben nicht immer auch das beste", so Trappmann.

Die Studie "Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?" können Sie bestellen bei ines.badynski@de.pwc.com

Weitere Informationen erhalten Sie bei:

Dr. Helmut Trappmann
PricewaterhouseCoopers AG WPG
Advisory Real Estate
Tel.: (030) 2636 - 11 61
E-Mail: helmut.trappmann@de.pwc.com
Die PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist in Deutschland mit 8.000 Mitarbeitern und einem Umsatzvolumen von rund 1,1 Milliarden Euro eine der führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaften. An 28 Standorten arbeiten Experten für nationale und internationale Mandanten jeder Größe. PwC bietet Dienstleistungen an in den Bereichen Wirtschaftsprüfung und prüfungsnahe Dienstleistungen (Assurance), Steuerberatung (Tax) sowie in den Bereichen Transaktions-, Prozess- und Krisenberatung (Advisory).

Dr. Helmut Trappmann | presseportal
Weitere Informationen:
http://www.pwc.com

Weitere Berichte zu: Großstadt Kommunal Kommune Wohnungsbestand

Weitere Nachrichten aus der Kategorie Studien Analysen:

nachricht Weltweit erste Therapiemöglichkeit für Kinderdemenz CLN2 entwickelt
25.04.2018 | Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf

nachricht Tabakrauchen verkalkt Arterien stärker als reiner Cannabis-Konsum
11.04.2018 | Universität Bern

Alle Nachrichten aus der Kategorie: Studien Analysen >>>

Die aktuellsten Pressemeldungen zum Suchbegriff Innovation >>>

Die letzten 5 Focus-News des innovations-reports im Überblick:

Im Focus: GRACE Follow-On erfolgreich gestartet: Das Satelliten-Tandem dokumentiert den globalen Wandel

Die Satellitenmission GRACE-FO ist gestartet. Am 22. Mai um 21.47 Uhr (MESZ) hoben die beiden Satelliten des GFZ und der NASA an Bord einer Falcon-9-Rakete von der Vandenberg Air Force Base (Kalifornien) ab und wurden in eine polare Umlaufbahn gebracht. Dort nehmen sie in den kommenden Monaten ihre endgültige Position ein. Die NASA meldete 30 Minuten später, dass der Kontakt zu den Satelliten in ihrem Zielorbit erfolgreich hergestellt wurde. GRACE Follow-On wird das Erdschwerefeld und dessen räumliche und zeitliche Variationen sehr genau vermessen. Sie ermöglicht damit präzise Aussagen zum globalen Wandel, insbesondere zu Änderungen im Wasserhaushalt, etwa dem Verlust von Eismassen.

Potsdam, 22. Mai 2018: Die deutsch-amerikanische Satellitenmission GRACE-FO (Gravity Recovery And Climate Experiment Follow On) ist erfolgreich gestartet. Am...

Im Focus: Faserlaser mit einstellbarer Wellenlänge

Faserlaser sind ein effizientes und robustes Werkzeug zum Schweißen und Schneiden von Metallen beispielsweise in der Automobilindustrie. Systeme bei denen die Wellenlänge des Laserlichts flexibel einstellbar ist, sind für spektroskopische Anwendungen und die Medizintechnik interessant. Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler des Leibniz-Instituts für Photonische Technologien (Leibniz-IPHT) haben, im Rahmen des vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten Projekts „FlexTune“, ein neues Abstimmkonzept realisiert, das erstmals verschiedene Emissionswellenlängen voneinander unabhängig und zeitlich synchron erzeugt.

Faserlaser bieten im Vergleich zu herkömmlichen Lasern eine höhere Strahlqualität und Energieeffizienz. Integriert in einen vollständig faserbasierten...

Im Focus: LZH zeigt Lasermaterialbearbeitung von morgen auf der LASYS 2018

Auf der LASYS 2018 zeigt das Laser Zentrum Hannover e.V. (LZH) vom 5. bis zum 7. Juni Prozesse für die Lasermaterialbearbeitung von morgen in Halle 4 an Stand 4E75. Mit gesprengten Bombenhüllen präsentiert das LZH in Stuttgart zudem erste Ergebnisse aus einem Forschungsprojekt zur zivilen Sicherheit.

Auf der diesjährigen LASYS stellt das LZH lichtbasierte Prozesse wie Schneiden, Schweißen, Abtragen und Strukturieren sowie die additive Fertigung für Metalle,...

Im Focus: Achema 2018: Neues Kamerasystem überwacht Destillation und hilft beim Energiesparen

Um chemische Gemische in ihre Einzelbestandteile aufzutrennen, ist in der Industrie die energieaufwendige Destillation gängig, etwa bei der Raffinerie von Rohöl. Forscher der Technischen Universität Kaiserslautern (TUK) entwickeln ein Kamerasystem, das diesen Prozess überwacht. Dabei misst es, ob es zu einer starken Tropfenbildung kommt, was sich negativ auf die Trennung der Komponenten auswirken kann. Die Technik könnte hier künftig automatisch gegensteuern, wenn sich Messwerte ändern. So ließe sich auch Energie einsparen. Auf der Prozesstechnik-Messe Achema in Frankfurt stellen sie die Technik vom 11. bis 15. Juni am Forschungsstand des Landes Rheinland-Pfalz (Halle 9.2, Stand A86a) vor.

Bei der Destillation werden Flüssigkeiten durch Verdampfen und darauffolgende Kondensation des Dampfes in ihre Bestandteile getrennt. Ein bekanntes Beispiel...

Im Focus: Vielseitige Nanokugeln: Forscher bauen künstliche Zellkompartimente als molekulare Werkstatt

Wie verleiht man Zellen neue Eigenschaften ohne ihren Stoffwechsel zu behindern? Ein Team der Technischen Universität München (TUM) und des Helmholtz Zentrums München veränderte Säugetierzellen so, dass sie künstliche Kompartimente bildeten, in denen räumlich abgesondert Reaktionen ablaufen konnten. Diese machten die Zellen tief im Gewebe sichtbar und mittels magnetischer Felder manipulierbar.

Prof. Gil Westmeyer, Professor für Molekulare Bildgebung an der TUM und Leiter einer Forschungsgruppe am Helmholtz Zentrum München, und sein Team haben dies...

Alle Focus-News des Innovations-reports >>>

Anzeige

Anzeige

VideoLinks
Industrie & Wirtschaft
Veranstaltungen

22. Business Forum Qualität: Vom Smart Device bis zum Digital Twin

22.05.2018 | Veranstaltungen

48V im Fokus!

21.05.2018 | Veranstaltungen

„Data Science“ – Theorie und Anwendung: Internationale Tagung unter Leitung der Uni Paderborn

18.05.2018 | Veranstaltungen

VideoLinks
Wissenschaft & Forschung
Weitere VideoLinks im Überblick >>>
 
Aktuelle Beiträge

Rotierende Rugbybälle unter den massereichsten Galaxien

23.05.2018 | Physik Astronomie

Invasive Quallen: Strömungen als Ausbreitungsmotor

23.05.2018 | Ökologie Umwelt- Naturschutz

Matrix-Theorie als Ursprung von Raumzeit und Kosmologie

23.05.2018 | Physik Astronomie

Weitere B2B-VideoLinks
IHR
JOB & KARRIERE
SERVICE
im innovations-report
in Kooperation mit academics