Wohngebiete besser planen

Mit ihrem preisgekrönten Softwareprogramm „FoKoS“ lassen sich die Folgekosten eines neuen Wohngebietes bestimmen. Und mancher Stadtplaner sieht danach Wohngebiete mit anderen Augen.

Was für jedes Wirtschaftsunternehmen, das sich mit seinen Produkten am Markt behaupten muss, selbstverständlich ist, scheint für die Planung von Wohngebieten in Kommunen bisher nur bedingt von Relevanz zu sein. Nämlich zu kalkulieren, welche Folgekosten bei einer Produkteinführung, zum Beispiel der Schaffung eines neuen Wohngebiets, entstehen. Diese Erkenntnis haben Achim Tack und Frieder Hartung gewonnen. Deshalb haben sie in ihrer Diplomarbeit im Studiengang Stadtplanung an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen (HfWU) das Programm „FoKoS“ entwickelt.

Es bildet die wirtschaftlichen Auswirkungen der Entwicklung kommunaler Wohngebiete über einen Zeitraum von 25 Jahren ab. Auf der BAU 2007, Europas größter Fachmesse der Baubranche in München, wurden sie im Rahmen des Wettbewerbes „AufITgebaut“ vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie in der Kategorie Baubetriebswirtschaft mit dem dritten Preis bedacht.

Von diesem Erfolg ihrer Diplomarbeit, die in nur vier Monaten entstanden ist, sind die beiden Studenten überrascht. „Klar, wir wollten schon etwas entwickeln, das nicht nur in der Schublade liegen bleibt“, sagt Achim Tack, „aber wir sind nie davon ausgegangen, dass da am Ende ein fertiges Produkt steht.“ Nach der Preisverleihung in München und Gesprächen in Stuttgart und Dortmund gibt es erste Interessenten für die Arbeit der beiden Stadtplaner. Dabei ist die Idee, die hinter ihrem Programm steht, ganz simpel. Über eine Eingabemaske gibt der Planer die Daten für sein neues Wohngebiet ein: Flächen, Infrastruktur, Planungskosten, Sondereffekte, Finanzierungskosten und noch einige mehr. Am Ende erhält er per Knopfdruck eine übersichtliche Auswertung, was die Investition in Wohnraum die Kommune in den nächsten 25 Jahren kostet. Mancher Stadtrat würde schwer schlucken, wenn er feststellt, dass ein neues Wohngebiet oft mehr als 15 Jahre braucht, bis erstmals Geld in der Stadtkasse hängen bleibt. „Es wird häufig unterschätzt, dass ein Wohngebiet oft erst nach weit über zehn Jahren voll bezogen ist“, sagt Frieder Hartung, „zudem haben wir bei unseren Arbeiten festgestellt, dass der Zuzug von außen, der neues Steueraufkommen generiert, häufig viel zu hoch angesetzt wird.“

Die beiden sind sich bewusst, dass sich „FoKoS“ erst noch in der Praxis bewähren muss. Doch schon jetzt öffne das Programm den Planern in den Rathäusern durchaus die Augen für die Wirkungszusammenhänge und liefere ihnen Größenordnungen für die Folgekosten die infolge eines Wohngebietes entstehen. Individuell lassen sich die Berechnungsmodelle leicht an die Gegebenheiten einzelner Kommunen anpassen.

Die Arbeit der HfWU-Studenten wurde von Prof. Dr. Alfred Ruther-Mehlis betreut und ist in Zusammenarbeit mit Dr. Ing. Holger Keppel, Baubürgermeister der Stadt Rottenburg am Neckar, entstanden. Als Grundlage diente die Diplomarbeit von Matthias Seiler, der 2005 die Folgekosten von Wohngebieten in verschiedenen Kommunen verglichen hat. Tack und Hartung haben nun die komplexe Komponente der Wirkungszusammenhänge der öffentlichen Finanzwirtschaft, des Steuerrechts, der Infrastruktur- und der Gemeinbedarfsfinanzierung integriert. Der Lösungsansatz stellt die notwendigen Berechnungen nachvollziehbar dar und zeigt die erwarteten Steuereinnahmen sowie Aufwendungen für die Infrastruktur im direkten Vergleich.

Das Sparpotential für die Kommunen durch den Einsatz eines solchen Programms sei enorm, bestätigte Hartmut Schauerte, parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, bei der Preisübergabe in München. Und das ist auch eine Botschaft der beiden Studenten: „Bessere Planung spart Geld. Heute wird die Kostenplanung von Wohnbauprojekten oft erst gemacht, wenn die Arbeiten laufen. Da ist dann Gegensteuern schwierig.“

Ein weiterer Punkt, der den beiden wichtig ist, ist ihre Erkenntnis, dass mit „FoKoS“ ein direkter Vergleich der Kostenplanung zwischen dem Bauen auf der Grünen Wiese und im Innenstadtbereich möglich ist. Hartung: „Der Flächenverbrauch für den Wohnungsbau ist enorm, während die Bevölkerung nicht weiter zunimmt. Neue Wohnflächen verbrauchen aber kostbare Flächen, die Raum und Geld kosten. Infrastruktur, wie Grünflächen, Straßen, Parkraum, die im Innenstadtbereich bereits vorhanden sind, müssen erst geschaffen werden.“

Noch ist keine endgültige Entscheidung gefallen, wie es mit „FoKoS“ weitergeht. Professor Dr. Alfred Ruther-Mehlis, der mit der Arbeit sehr zufrieden ist, sieht Marktpotenzial: „Die beiden haben mit ihrer Arbeit eine Lücke getroffen.“ Und so sehen die Planer ihrer beruflichen Zukunft positiv entgegen. Tack: „Die Wirtschaft läuft wieder an, da haben Stadtplaner viel zu tun.“

Information: FoKoS@hfwu.de